近幾個月來，美國國債如燙手山芋，誰持有誰倒楣，但是影響銀行健康的可不只國債。

根據FDIC統計，光是在2022年Q4，美國商業不動產證券的未實現虧損已達到430億元，而銀行總持有的商用不動產證券高達4,440億，虧損幅度接近一成，而這些隱藏於銀行財報表格內的危機，我們一般人是否看得到？除非專心去看否則看不到，但走在矽谷與舊金山街頭，隨便看都感受得到，而這當然是要拜承租的公司裁員退租搭上混合型工作模式之賜。

主要業務在商業房地產服務，全球擁有超過七百處辦公室與四萬名員工的第一太平戴維斯(Savills)四月初發表一份報告，說今年頭三個月中，南灣與舊金山因為科技業經營惡化而讓閒置的商辦空間飆升。矽谷在這一季中，商辦閒置率增加到23.1%，這個水平被Savills形容是「歷史新高」，因為去年第四季的閒置率為22.7%，雖然已很高，但沒料到還有更高。而舊金山的閒置率也從2022年第四季的32.1%，躍升到今年第一季的32.7%，也是該市的歷史新高。

至於租金行情，當然也因供過於求而下跌，舊金山的今年第一季，平均每平方呎月租$5.89，低於2022年第四季的$5.94。對此現象Savills顯得很不樂觀，在報告中寫道：「我們預計舊金山可用的辦公室，2023年還會持續增加，因為科技業的業務下滑會持續下去。」

除了像富國銀行這類的老牌大公司外，舊金山的辦公室利用以新創或者已成功新創公司為主，經不起升息下的經濟萎縮或情有可原，但矽谷的科技業可是以久經沙場磨練的富可敵國公司為主，難道也熬不過降溫而失溫嗎？Savills的調研顯示還好，今年第一季平均每平方呎月租$4.99，相較去年第四季的$4.95是成長了0.8%，絕望中的希微亮光，但報告不認為這就是光明來到：「矽谷的辦公空間需求已經在大幅減少，因為科技業仍繼續以大規模裁員，以及凍結商辦承租，來進行一項嚴肅的修正。」

是的，嚴肅的修正已不只讓樓上的辦公室空蕩蕩，連地面層的店面也呈現荒涼，最明顯的例子就是舊金山的精華區，過去是名牌流行店面滿街是，如今最顯眼的可能是“For Rent”招牌。矽谷核心城市也不惶多讓，多座城市已承認他們的房地產閒置主要來自商業地產，而且統計還沒算進目前沒在出租的部分，例如Santa Clara的El Camino Real空蕩一條街，而這還是貫穿半島的幹道，雖然那裡的問題是建物老舊需要都更。

Campbell的情況也接近，在其市府的報告中說，雖然數據上店面閒置率算低，但「在市裡較小的、沒定錨的、地理位置較差的條狀商區閒置率可能會很高，因為那裡都沒有做追蹤。」聖荷西發言人Carlos Velazquez也指出，他的城市有成千上萬的空店面，因為根本沒有人力去清點它們。在Sunnyvale，Pints of Joy冰淇淋店於去年十一月開在一條狀購物中心裡，如今十一間店面有三間是空的，店經理Bibek Thapa表示，如果購物中心都租滿了，就會有更多人來品嚐他們獨特口味的手工冰淇淋，「那麼生意就會大不同。」他感慨地說。

那麼矽谷的小而美城市如何呢？例如家庭收入中位數在$158,000，搜尋科技龍頭谷歌總部所在的Mountain View，你也會發現園區內外是兩個世界。從南邊的El Camino Real一進來，觸目所及也是關閉的店面與用紙封起來的窗戶，沒在營業的二手車店，附帶著荒野大西部式的停車場。Palo Alto與Redwood City也是如此市容，簡單說，從矽谷核心的聖荷西一路往北，貫穿半島到舊金山，甚至跨過海灣到奧克蘭再繞到Fremont，許多城市的街景就是鐵門拉起的店面與瓦楞紙代替玻璃的窗戶。

不過根據西岸最大獨立商業地產公司Kidder Mathews的數據，店面租金在東灣從疫情後開始上漲，矽谷持平，但半島則在走低。房地產專家的資深副總Max Sander說，為何租金沒隨需求下降而減少仍然是一個「億元的大哉問」。主要原因是地主仍寧可閒置也不降價，期待零售需求會在後疫情時代上升。

除了閒置引發的治安與荒涼問題外，建物老舊更是讓人見了不敢相信這就是世界科技先驅所在的矽谷，因為有很多60和70年代大量蓋的建物如今依然「健在」，除了需求不振外，翻新改建也讓地主與投資者興趣缺缺。Santa Clara縣估稅員Larry Stone表示，市府官員們仍迷信零售稅收，但金鵝已病得很嚴重，即使消費者仍想要咖啡館、餐廳、髮廊和雜貨店，但這些遠遠不足以填滿所有空店面，他說：「店面零售是一種垂死的商業。」從樓上到樓下，商辦一片空蕩蕩，先不管市容吧，銀行撐不撐得下去才更值得憂心。

記者 Pegasus J. Juan