問：我前夫今年七十五歲，最近這幾年因為年老病重，經常住院，而累積了十九萬元的醫療債務，兩年前我倆未離婚前曾經共同以二十萬透過一位地產經紀共同買了一棟房子，當年我們付了兩萬元的頭款，向銀行貸款十八萬元。自從我一年前與他離了婚，我與兒子已喬遷，雖然我倆已經不住在一起，由於他最近病重，我偶爾會回去探望他，有一天我不在的時候，他與那位曾經協助我們購買這棟房子的經紀談起話來，他與經紀提起醫藥債務之事，經紀勸他即刻把房子賣掉，說不然的話，一旦債主在該房子放了 LIEN, 這房子就永遠不能賣，或者能賣的話，須先付掉銀行貸款及醫藥債務的 LIEN 之後，一點淨值也沒有。我前夫由於當時病重思維不清，相信經紀人的勸言，當真而被誤導，隔天就與經紀簽定LISTING AGREEMENT 委託這位經紀把該房子放到巿場上去賣。 不知道什麼原因，該經紀在沒有巿場調查的狀況下就把賣價定成23萬， 實際上該房子的巿價約30萬左右。 兩天後，該經紀人陪同一位買主來看房子後馬上擬定一份購買合約書並讓雙方簽字後同一天就開 ESCROW.

我與前夫在離婚時曾經簽了一份離婚協議書，條件包括我前夫單獨承擔支付銀行的抵押貸款以交換我的一半產權，擔保我兒子將來一定會有個地方住，因此我就把我的一半產權過戶於他。

在該ESCROW 過程中，由於我前夫沒有經濟能力去履行他離婚協議中之義務，我倆經過協商之後決定把該房子的全部產權移交於我，銀行抵押貸款由我承擔。同時我倆討論這次賣房子的交易過程，發現房子賣價比巿價低了七萬，決定向買主提出解約。

這位代表買賣雙方的經紀知道我前夫想解約之後大發雷霆，堅持我前夫沒有解約立場，並表明若我前夫不準時 CLOSE ESCROW，她將告我前夫要索取她的佣金，同時買方也會到法院申請強迫我前夫把房子過戶給他。

請問：我前夫有無法律根據解約？若經紀到法院告我的前夫，我的前夫勝算如何？假如我現在將房子賣了，買方或經紀有權告我嗎？

答：雖然加州法律允許一位經紀在同一個交易當中代表買賣雙方，經紀應隨時考慮到雙方的利益，一位負責的經紀應當花點心機為賣方做好巿塲調查才定價，這位經紀人似乎沒盡到責任。

實際上該房子現有近二十萬元的浄值。醫藥債務的債主是須要先到法院起訴獲得判決之後才有權放 LIEN, 整個過程至少還需要九十天以上的時間。何況你前夫已年滿六十五歲而且重病在身，由於該房子是他唯一的自住屋，這房子擁有十二萬五千元的淨值是受homestead法律保護的，債主無權領取，再扣掉銀行貸款以後根本就沒有剩額給債主了。總之他是可以保留這十二萬五元的房屋淨值的。

由於你前夫年老病重，在立約時思維不清，很容易被別人隨意擺佈，很可能連這棟房子值多少錢也沒問經紀的狀況之下，就與買方簽定買賣合約，可說是受了不正當影響之下簽約的，可依賴這個作理由辯護。法官若認為經紀違反了職業道德的話，他應該會判listing合約無效，屋主不必支付佣金給經紀。

因為經紀是利用不正當的手段導致雙方簽約的，所以買賣合約也是無效的。既然買賣交易不成。經紀也不應當獲得任何佣金。故經紀告屋主的官司勝算低。

你前夫把產權交給你可以說是償還他欠你的債務，雖然你倆曾經有親屬關係，表面上看起來他把產權轉讓給你並不是一種為了避開其他債主的債務， 可辯解是很正常的產權移交。既然產權是你合法獲得的，房子是你的個人財產，你可以隨時把它賣掉。