過去申請地產執照，只需憑藉任何大學文憑，不需要任何地產經驗，申請者就可以參加執照考試。但是由2013年起，加州房地產管理署已經把報考地產經紀的資格提高，因此想要考取地產執照，儘管持有大學文憑，申請者必須完成兩年以上的銷售經驗，除非大學時期間曾經輔修與房地產相關課程。

持有地產執照的人數是隨著市場的興衰起伏而變動的。2006市場鼎盛那年，全美地產商協會會員總數大約130萬人，但由那一年開始，房地產泡沫爆裂而陷入低迷之後，會員人數就跟著降低，直到2011年止，只剩下不到100萬名。

近年來房市已驅向復甦，5月份的房價及成交量自2007年首創新高，未來數年申請執照的人數逐步升高，致使現下經紀行業僧多粥少的問題，更為雪上加霜。上加霜

雖然現在考取地產執照不如以往輕易，但比起考律師執照容易的多。一般報考律師執照所需具備的條件是，申請者必須有法學博士，並由至少數三位律師證實申請者沒有道德上可恥的行為，然後還要通過為期三天的考試。

反之，地產考試全是選擇題，時間僅2-3小時。報考資格沒有要求大學文憑，只須修完並及格為期不到1個月的課程。雖然考卷全是用英文書寫，但不懂英文也過的了關，原因是坊間有許多華人地產公司藉著提供免費地產課程，來招募新銷售員加盟，他們可以用中文授課，學生可以事先把考題及答案背熟識再參加考試，照樣可以及格。

一但考取了執照，只要能夠脫穎而出，一位經紀人的事業就海闊天空了。在加州地產交易中，經紀人的報酬向來是以佣金，而不是按照工作時間來計算的，而佣金一般是售價的6％，但可商議，法律沒有明文規定怎麼收費。

以住宅交易為例，無論買價是30萬或是1000萬，從作業及法律的觀點來說，在同一個城市理，程序上沒有區別。以一棟千萬豪宅來說，經紀一般願意把6%的佣金調降至3%左右，若能當上雙重經紀，儘管在廣告、佈局上揮金如土，扣掉地產公司老板的分成，仍然可以淨收20幾萬元，非常可觀的年收入。一年只需要做成一筆交易，就已足夠過個相當舒適的生活。

當然，也就因為考取地產經紀執照的門檻低，持有地產執照的人數會越來越多，競爭性也會越來越強，尤其是現在加州房地產這麼炙手可熱。

各族裔地產經紀也描準華人客源。有些公司設立全中文網站，並提供一條龍服務，從安排旅館，飛機接送，住宿，吃喝玩樂到子女申請學校，全部包下來。其目的就是爭取比別家地產公司先引進客戶，以避免陸客有機會與其它仲介接觸，貨比三家，而導致該地產公司失去商機。

其實，如同作家史蒂分‧李維特在他的著作【魔鬼經濟學】中所述，一位仲介的價值，主要就在他手上握有的資訊，一但這些資訊被公開之後，仲介的價值就有可能一落千丈。

隨著網路的發展，在高科技時代中成長的新一代購買者，已經慢慢的察覺到，原來他們也可以在許多專門為消費者設置的網站彙集資料，比如學區，城市犯罪記錄，公共設施等，甚至房屋的比較價，不需透過仲介，就能瞭若指掌，所以對他們來說，找不找仲介買賣房子或許沒有那麼重要了。

雖然加州立委已將考取執照的門檻提高，但終究不夠高，未來數年還會有許多人考取執照。可是，資訊越來越透明化後，新考生在未來的地產事業上會面臨更多挑戰，或許仲介的身價不是他們所想像的如此優越，一張地產執照未必是夢寐以求的。

文/陳建友律師