過去幾年自認在房地產投資上有些經驗，因為10年來買的入息住宅或公寓都是自己管理。也許是年紀大了，今年手上擁有的一棟商業地產想要出租，想找一位商業地產經紀為我找房客，於是上網去搜尋了一下，就挑了一位熟悉該市的老美經紀來處理。我們見了一面，第二天經紀就寄來了一份委託合約書。以過去的經驗，我知道經紀若幫我找到租客，市場潛規則是拿租約的6%佣金，若有租方或房東的兩位經紀則應該各分一半。合約是標準格式，特別注意了其中一條，佣金支付是在簽約後一次付清(按房租及租期總計，如果一個月是1萬元租金，12萬1年x 5年租約=總收入 60萬)，經紀在簽約後先收3萬6千(如果每年加租，這部分還要加進總數)。由於我的商業樓宇已經有點年紀，所以新房客要搬進前還要要求房東裝修改善(Tenant Improvement)，條件是若簽3年合約房東需要支付每平方呎$9的裝修費，若簽5年合約房東需要支付每平方呎$15的裝修費，算一算若是5000平方呎，還沒收到租金就要付出不少的費用。除此之外，有一點經紀人加入合約內的條款，就算是委託合約書已經過期，房東若與房客再簽約，租賃經紀要求還是要繼續拿續約的那部分佣金，這些都是過去我們不了解的。與這位老美經紀還有一點不能站在同一位置的是每一份合約都要我去找律師過目，我知道租賃經紀是要保護他自己萬一以後有糾紛，他可以避免涉入。但是，我認為合約是制式的商業租賃合約，除非有些特別要注意的要求條款，租賃經紀應該提醒房東該注意的地方或針對問題請教律師。一份將近20頁的商業樓宇制式合約，找律師看一下又是上千元的費用。我想這位租賃經紀過去可能都做大公司的生意，所以花錢不是問題。對於這次的商業樓宇的租賃經驗，我個人有多學了一些經驗。找商業租賃經紀的好處是他們的資訊及業界的關係能夠比您更快地找到房客。但是如果您是因為想多些租金收入，可能還沒收到租金就大失血了。

我的建議

• 與商業租賃經紀首次見面就先談佣金不能一次就付清，如果經紀不願妥協，就多找幾家比較。
• 佣金的部分也可以談判，目前市場標準是6%。您可以談5%或租金能租高一些給7%。
• 與租賃經紀簽委託合約書可以考慮3至6個月，避免經紀找不到租客，房東會被合約綁太久。
• 與房客簽約時，請經紀逐條說明。有特別要求的條款則可找律師過目，這樣可以省些費用。
• 與老美經紀做生意一定會有文化認知，所有問題及要求一定要先講清楚，白紙黑字，避免糾紛。
• 不要將自己的假設，放入談判之中。因為兩方的認知可能是完全不同。

文/蘇菲亞