就在一年多以前，一間位於舊金山Russian Hill，有五臥八衛附帶無敵海灣美景的一萬一千平方呎豪宅，掛牌兩千萬元要出售，在舊金山這高級住宅區沒什麼稀奇的。

但到了去年十一月，經過2023年一整年的被殺價，Larkin St. 2626號的這間豪宅最終以一千萬元賣掉，不但遠比2020年買的價格低，售價更是硬生生被腰砍一半。

去年一整年，灣區尤其舊金山的誇張房地產殺價多出現在商辦大樓，低於五折的都有，但住宅市場總是少見，雖然房價整體來說是下降了。代表那棟豪宅賣方的Compass掛牌仲介Nina Hatvany表示，年底通常是買屋的好時機，因為一些賣方可能會在年底前出清其財產。即使有虧損，報稅時也可列為當年損失。更重要的是，她覺得年底對賣家的心理壓力很大，他們想要在年底之前解決賣房的事。不過，Hatvany說：「如今我們所看到的一些價格，實在太不正常了。」

是的，不正常快要變成正常了，認賠殺出總比被聯準會套牢來得好，雖然這個案例是砍一千萬，折數為五折，所以值得加個「太」字。依房地產經紀公司Redfin的最新數據，舊金山與半島的房屋賣家，有約八分之一是賠錢賣的，主因要歸咎於房貸利率。利率上升已經把房價從瘟疫大流行期間的買屋大熱潮歷史高點給拉下來，然後一些買在2021與2022市場最高點的賣家，只能被迫接受比他們所買的價格還要低的現在買家開價。

Redfin的數據顯示，去年八至十月第三季在舊金山和半島的賣家，有13.57%是賠售的，該數字比全國平均要高出四倍，也是美國各主要地區中比例最高的，這兩區的平均損失在$122,500。東灣也有3.67%的賣家是賠售，平均損失為五萬元。南灣的賣家則有3.15%賠售，平均損失在十萬元。

雖然買賣就一定會有賺有賠，沒什麼稀奇的，但近八分之一賣家是認賠殺出就「太」不正常了。Redfin的資深經濟學家Sheharyar Bokhari表示，這要怪舊金山和半島的房地產，在房市熱潮期間漲得最凶，且有很多是更貴的豪宅，所以當房貸利率上升，壓縮買家出手空間和嚇壞了整個市場，那麼它們就會摔得很慘。

不正常變正常的現象也出現在買家的購買方式：一大把現金砸下去。如今與以往不同的是只砸自備款，砸的人是在地無殼蝸牛族。房價下殺，買家天堂；利率上升，買家地獄。Realtor.com統計，同樣去年第三季，聖荷西買家的自備款中位數已經從前年同季購買價的23.4%增加到24.8%，自備款中位數達$235,183。舊金山也從21.8%增加到24.4%，但自備款中位數只要$202,575。不過這現象是全國性的，全國從13.8%增加到14.7%，中位數為$30,400。

有感的現象是近三年趨勢都這樣，只是2021 Q3至2022 Q3的比例增幅不大。另外就是可發現2022年或許是買賣家雙方最後的溫柔，因為無論全國或灣區這兩大城市的數據，自備款比例都還沒很誇張的大，表示買家的利率空間還有，而付的中位數款項卻又是這三年間相對多的，例如聖荷西就要$260,083，顯示賣家的開價還沒慘到要被人對折砍。

即使灣區的房價比天高，但近四分之一的自備款比例幾乎近全國平均的一倍，灣區人會不會「太」土豪了？當然不會，而是無殼蝸牛的哀號。聖荷西房貸官員Esther Chien說：「由於利率是如此之高，人們就會希望讓房貸負擔得起，而要如此做，唯一的方法就是提高自備款金額。」

舉例來說，若以灣區房價中位數127萬元來算，當時的房貸利率為7.22%，若自備款付25%而不是20%，每月就能省下$432房貸錢，當然前提是自備款要多準備個$63,500，可是這筆錢約在十三年後就被省下的房貸抵銷，所以放在卅年期長期房貸中看，還是賺到了。另外就是高自備款，對銀行來說意味著低風險，這樣的買家很有利率談判空間，銀行往往會樂於以降一碼的條件來吸引買家貸款。

不過灣區有這麼高的自備款也不稀奇，這裡高薪公司多的是，就算一般上班族也比全國平均高很多，再加上居民多有儲蓄習慣，所以努力多湊些自備款，讓往後數十年歲月好過些，是很正確的打算。但賣家呢？Bokhari說會接受賠售是不得已的，賣家可能正面臨失業、離婚或其它生活不順遂事情，時間已不允許他們等待好價錢。

但是萬法歸宗：現金。在矽谷專營豪宅仲介的Ramesh Rao說：「就算把自備款準備到四成好了，與全額現金比起來，全額還是通吃。因為無論如何，賣家都不喜歡任何不確定性。」所以那被腰斬的舊金山豪宅，搞不好賣家拿到一千萬現金後，立馬轉身投資股票去賺回那失落的一千萬。

記者 Pegasus J. Juan