加州立法者正在努力解決一個21世紀特有的問題：面對越來越多的購物中心和大型零售店因消費者轉向網購而空置，怎麼辦？

在擁擠的加州城市，一個可能的解決辦法是在這些有足夠大停車場並且靠近現有社區的地方建造住房。

但是當地分區法通常不允許在這些地方建設住房。更改分區非常麻煩，以至於許多開發商都懶得去嘗試。此外，對於地方政府來說，改變指定用途通常是一件得不償失的選擇；相比之下，他們更願意尋找新零售商，因為銷售稅比住宅物業稅為他們帶來更多的收入。

不過，隨著持續的住房短缺將房價推至歷史高點，州議員正著手制定和通過新法律，以繞過這些障礙。

根據上週在州參議院獲得通過的一項法案，開發商可以在不改變分區情況下在大多數商業用地上建房。另一項提案是，付錢給地方政府改變分區，以允許開發商建造保障房。

「一直以來，人們都有追逐零售業的動機，但對建設住房表現消極，」參議員民主黨人Anthony Portantino說。「進入休眠和空置的零售店，現在比以往任何時候都多。」

American Planning Association加州分會政策和立法副主席Eric Phillips說，如果成功，加州將會是全美第一個全州範圍內允許在商業用地上建造多戶住宅的州。當然，選擇利用這項法律的開發商仍必須遵守當地批准的設計標準。但Phillips說，這項法律將限制地方政府拒絕專案的能力。

而這也是為什麼一些地方領導人反對這項法案的原因。地方領導人認為他們的權威受到了損害。

Torrance市議會議員和California Cities for Local Control(由427名市長和議員組成的團體）創始人Mike Griffiths寫道：「城市領導人具備必要的地方認知，他們能夠辨別何時、哪些地點適合重新調整用途，哪些地點不適合。」

在加州，這是一場老生常談的戰鬥。儘管幾乎所有人都認識到保障房短缺，但州和地方領導人面臨的政治壓力卻是不同的，而這些壓力往往會讓雄心勃勃的提案以流產收場。去年，一項法案擬推翻地方分區法，允許開發商在為獨棟住宅保留的社區建造小型公寓樓，但它在州參議院以失敗收場。

來自Salinas的參議員Anna Caballero是今年分區提案的作者。她說，她的法案不是強制令。開發商可以選擇是否使用這個法案。

這項法案在參議院以32票對2票獲得通過了，目前已提交州眾議院審議。

「當你嘗試做保障性住房這件事時，這總是一個挑戰，因為有根深蒂固的利益集團不想談判和妥協，我們正在非常努力地試圖突破這一點，」她說。「我正試圖給予地方政府最大的靈活性，因為你越是從一開始就告訴他們必須怎麼做，他們就越難真正做到。」

即使在疫情之前，隨著越來越多的人開始網上購物，大型零售店也在艱難適應中。2019年，在收購Sears和Kmart後，Transformco在全國關閉了96家門店，其中包括加州29家門店。

毫無疑問，疫情加速了這一趨勢，促使J.C.Penney、Neiman Marcus和J. Crew 均已申請破產保護。投資公司UBS一項分析顯示，到2025年，網上購物將占零售總額25%。分析預測，全國可能有多達10萬家實體門店關門。

加州的地方政府和開發商已在嘗試重新開發一些零售店原址。在Monterey Peninsula附近約有15萬人口的Salinas，城市官員正在努力重新分區一個關閉的Kmart。在San Francisco，開發商最近宣佈計畫在Stonestown Mall週圍停車場建造近3000套住宅；Stonestown Mall占地40英畝，近年來失去了一些主要零售租戶。

不過，工會和保障房宣導者在改變購物中心用途的想法存在分歧，也就是說，民主黨核心支持者之一與民主黨最高政策目標之一的支持者產生了對立。

住房宣導者喜歡這個想法，但不喜歡民主黨人希望做的方式。立法機構的這兩項提案都要求開發商使用「訓練有素的熟練勞動力」建造房屋。這意味著一定比例員工必須參加或完成經過州批准的學徒專案。

開發商表示，儘管San Francisco和洛杉磯等地區有大量訓練有素的員工，但在州農村地區，此類員工很少，這一要求可能會推遲這些地區的專案。

根據加州最新住房評估，加州每年需建造約18萬套新住房才能滿足需求。但在過去十年裏，它每年只完成約8萬套。這也是州3月獨棟住宅售價中值創下758990元歷史新高的推動因素之一。

California Housing Consortium是一個包括保障房開發商在內的團體。它的執行主任Ray Pearla說:「在我們努力增加產量時，我們認為我們不應該限制誰能做這項工作。」

State Building and Construction Trades Council of California主席Robbie Hunter駁斥了這一論點，認為這只是貪婪的開發商試圖實現利潤最大化。

他說，加州沒有一個建築專案因為缺少員工而被推遲，他補充說：「我們為每一個崗位配備人手。」

Hunter說：「當對員工有需求時，我們會主動處理這個需求。」

工會似乎正在獲勝。州眾議院一項最初不要求「有技能和受過訓練」勞動力的法案，由於沒有得到足夠支持，在委員會中陷入僵局。