11月選票中的21號、19號和16號三個提案都是曾經被選民否定,這次又改頭換面、捲土重來的提案,所以要引起大家十二分的警覺。

21號提案的主題是限制出租屋租金,要在目前限制出租屋租金的基礎上實施更加嚴厲的控制。它允許縣、市兩級政府制定租金控制法規,對於屋齡15年以上的住房以及對擁有兩套或兩套以下房產的房東擁有的獨棟住宅single-family houses規定,每年租金漲幅不得超過5%,而且不允許房東在更換新租戶的時候將租金重新調整為市場價。

加州目前有兩套租金控制法。一套是加州法律,規定出租屋每年的租金漲幅不得超過5%加上通貨膨脹率,最多不得超過10%。這項法律適用於大多數使用年限超過15年的住房,有效期到2030年。另一套是一些城市的地方法律。加州的21個城市,包括灣區的9個城市允許老房子的房東在更換新租戶的時候將租金重新調整為市場價。不過,根據加州的《科斯塔-霍金斯租房法Costa-Hawkins Rental Housing Act》,地方法律只適用於1995年2月1日之前建造的多單元公寓房子。

大多數經濟學家認為,租金隨着需求的增減而漲落是經濟學中最容易理解的問題。加州的高租金是由於住房供應短缺造成的,建房速度跟不上人口增長的速度,房價和租金必然上漲。人為限制房租必然打擊開發商建房的積極性,造成惡性循環。選民們明白這一道理,所以在2018年成功抵制了限制出租屋租金的提案。然而,紐森州長和加州立法機構還是通過了立法,在全州範圍內實施租金管制。倡導房租管制的人士覺得這個版本太溫和,這次又捲土重來,把21號提案列上了11月3日的選票。

10多年來,激進民主黨越來越偏向左傾,越來越走極端。他們打着正義、公平的旗幟打富濟貧,用民主投票的方式合法掠奪靠智力和勤奮立足於世的精英,在資本主義制度下大搞社會主義。今年11月選票中的21號提案就是在這種倒行逆施的綱領下炮製的傑作。說到這裡,各位選民已經知道這一票該怎麼投了吧?

下面談談19號提案,它的主題是財產稅和財產繼承。為了進一步了解這兩個問題,我們先來看一下它們的歷史背景。1978年,選民對提高財產稅感到憤怒,通過了具有里程碑意義的13號提案,規定不論市場價值上升有多快,房地產納稅價值(即縣政府的估值) 每年增長不得超過2%。只有當財產被出售轉手時,才能重新設定納稅價值。1986年通過的58號提案允許父母將住房轉讓給子女,保持原來的納稅價值。同時通過的60號提案允許55歲及以上的業主可以賣掉他們的住房,並且在同一縣內購買價格較低的房屋,而保持原住房的納稅價值。但是,全州58個縣只有10個縣採納了60號提案,原因是稅收損失太大。

19號提案從表面上看主要是糾正58號提案中的一個漏洞。即重新規定,如果父母將房屋的所有權轉讓給子女,而子女將房屋用於出租,則不再享受繼承原住房納稅價值的優惠。州立法分析辦公室稱,這項規定的最終效果可能是每年增加州和地方稅收上億美元。《洛杉磯時報Los Angeles Times》 2018年的一項調查還發現,洛杉磯縣在58號提案下繼承的財產中,有63%是子女的第二套住宅,即用於出租的財產。

19號提案取消用於出租的繼承財產的稅收減免優惠,這是正確的,有意義的。如果19號提案到此為止,它應該得到選民的支持。不幸的是,19號提案還夾帶了另外三個暗藏的私貨:

一、全加州必須採納60號提案規定的繼承原住房納稅價值的規定,縣政府無權選擇退出。

二、允許符合條件的房主最多可以繼承原住房納稅價值的次數從一次增加到三次。

三、不但允許向較便宜的房屋轉移納稅價值,還允許向較貴的房屋轉移納稅價值,只要求房屋轉面積縮小就行。新購房子的納稅價值是舊房子的納稅價值+新房子的買價-舊房子的售價。比如,老房子納稅價值30萬美元,賣價60萬美元,又買了一套面積較小的房子,買價70萬美元,那麼新房子的納稅價值為40萬美元。

大家知道,加州的房地產增值很快,而13號提案規定房地產納稅價值每年增長不得超過2%,所以經過幾十年以後,一棟房子的市場價值可能比它的納稅價值高出一倍以上。如果將財產傳給後代仍然保留原來的納稅價值,那麼這種加州獨有的稅收優惠就會人為地一代一代保持下去,使稅收差距被進一步放大,那就會使稅收大大減少。事實上,僅2017年就使加州各縣政府失去了逾2.8億美元的稅收。

兩年前,房地產業斥資1300萬美元發起了一項5號提案,旨在把60號提案大規模推向全州範圍,結果遭到加州60%選民拒絕。這一次,他們又把改頭換面的 19號提案納入選票,不但不提倡廢除不合理的稅收轉移計劃,反而在堵塞漏洞的旗號下進一步擴大這種稅收上的不平等,加劇小型住房供應短缺,將首次購房者擠出市場。所以,我們必須對19號提案說不。

說起16號提案,可能大家不熟悉,但是如果說它就是臭名昭著的SCA-5和時隔6年之後搖身變成的ACA-5,那麼基本上就人人皆知了。它的目的是要廢除1996年11月公投通過並納入加州憲法的209號提案,轉而實行早在2001年就被加州最高法院裁定非法的少數族裔學生入學配額制度。本報7月1日東灣版有專文《要平權,不要特權》論述,這裡就不重複了。

 

記者湯毅堅

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