位於 Cupertino 市 Vallco 購物中心的持有人 Sand Hill 開發商，宣布 Vallco Town Center 作為 Vallco 購物中心的全新願景。該項目是據加州參議院 SB 35 法案(簡稱SB 35) 提出申請。 SB 35為該計畫提供一個既簡化、又依行政程序的審查程序。 Sand Hill 開發商的申請是針對加州嚴重房屋短缺問題和加州立法部門最近宣布住房 — 尤其是可負擔住房 — 為全州關注問題的直接回應。 Vallco Town Center 不但撥備其超過三分之二的開發土地為住房，更明令兩千四百零二個住房單位中一半必須築建成為可負擔住房。

對 Cupertino 市的居民而言， 因為 Vallco Town Center 大量依據該購物中心的振興計畫而設計，所以看起來耳熟能詳。 「Vallco Town Center 保留了先前【The Hills at Vallco】發展計畫申請的主要設計部分、創新設施、和令社區受益的特色，」Sand Hill 開發商常務董事 Reed Moulds 表示。 「這包括了一個三十畝的屋頂公園、兩個Vallco Town Center 的廣場、以及一個令人興奮的零售與娛樂區域，該區域由一個全新兼最先進的AMC 影院領頭，還有保齡球場、和溜冰場等。以素質而言，這將成為一個世界級的發展項目。」

新的發展計畫申請亦對於 2015 年【The Hills at Vallco】始創計畫的建議作出重大修改，以確保按照 SB 35 所製定的具體要求，而且考慮各方對始創計劃提供的批評意見。 Vallco Town Center 更特別將辦公大樓的總面積(包括非使用空間或附屬空間) 從兩百四十萬平方呎削減至一百八十一萬平方呎，另規劃更多例如研發、醫療辦公室、和協約實驗室等多元化用途。零售區域則適度有為，由六十四萬平方呎調整至四十萬平方呎，以便更能反映不斷演變發展的真實市場狀況。

「雖然總藍圖採取的原則與【The Hills】差不多，但顯著不同的是我們對住房的新看法。我們已將住房單位由八百個增加至兩千四百零兩個，而該兩千四百零二個單位中的一半，即破天荒的一千兩百零一個單位是低於市場租金，將會是低收入家庭能夠負擔的，」Moulds 表示。

從【The Hills】到Vallco Town Center 的演化亦帶來一些令 Cupertino 市獲益良多的多項改變：

• 較前【The Hills】計畫的交通影響減少百分之二十五，再加上在該地區上班族因成為居民而減少長距離通勤而減少的溫室氣體 (GHG) ；
• 帶給Cupertino 的健康財政效應及可持續經濟增長，更少不了在五年至八年間僱用數以千計領取市場薪酬的技術勞工進行建築施工；
• 為Cupertino 市優秀但資源不足的學校帶來數以百萬元計一次性或全新的重複年度收入。

進行中的 Vallco 地域方案規畫程序

Cupertino 市目前亦正為 Vallco 進行一個地域方案規畫。二零一七年十月，即在某政治行動委員會(Political Action Committee) 對重新使用Vallco 購物中心提出公投，阻撓一個先前的規劃一年多後，Sand Hill 開發商為Cupertino 市帶來一連串的選項，供Cupertino 市考慮一個以社區為動力的地域方案規畫程序，重新振興Vallco 購物中心，開始了【展望Vallco (Envision Vallco)】的努力。鑑於 SB 35 要求我們的申請需依據法定日程進度所定來處理和審批，Sand Hill 開發商亦無意讓其 SB 35 申請影響正在進行中的規畫程序。

「Cupertino 市能夠準時完成該地域方案規畫，將 Cupertino 市履行其對加州的法律義務，以及保存一個可替代的、令當地民眾更支持的結果，」Moulds 表示。 「我們期盼Cupertino 市的審查程序能夠使該項目成功進行，讓一個源自社區和針對住房問題和高度可行的項目開花結果。期望這個方案為缺乏生機的購物中心提供一個可行的、以住房為焦點的計畫，並讓我們在合理施工期內完成這個可行的項目。」

針對重新使用該死氣沉沉的購物中心在審查程序中遇到的干擾與法律恫嚇及公投的威脅，為確保在任何情況下有個可行計畫，Sand Hill 開發商選擇同步採取在SB 35 下的簡化審查程序。

自二零一二年來，一直有持續活動要阻止 Vallco 重新振興和破壞社區規畫程序，其中包括：

• 過去及持續因Vallco訴訟Cupertino 市 (2016 至目前)
• 公投 ( C 提案) 反對Vallco (2016)
• 威脅以公投挑戰Vallco (2015 至目前)
• 試圖重寫總規畫藍圖，將Vallco 降級為只作零售用途 (2017)
• 採取行動剝奪Vallco 指定的指定住房元素(2017)
• 籌款訴訟及挑戰公投以阻Vallco 重見天日 (2015至目前)
• 試圖不當地影響由市府贊助的社區特殊規畫設審查程序 (2017至目前)
• 公開要求市府放棄市府贊助的社區特殊規畫審查程序(2018)

有鑑於在 Cupertino 市的持續不確定性和不穩性以及若干 Cupertino 市居民不斷重複阻撓 Vallco 振興，以致加劇 Cupertino 市的住房危機惡化，Sand Hill 開發商遂依從 SB 35 的項目申請。

「此時此刻，我們不能夠預期一個獲社區支持、市場可行、而又不會再次被公投的成功路線圖，」Moulds 表示。 「我們銘感市府員工的艱辛努力，和熱心人士積極參與持續的社區審查程序；但這審查程序受到來自同一個政治行動委員會不斷的攻擊，不但利用公投，而且目前更控訴Cupertino 市；我們決定遞交SB 35 的項目申請。

Sand Hill 發展商對在這個缺乏生機的購物中心原址發展地域方案計畫持開放態度，但該發展商重申，這計畫不但必須有可行性、須通過環評、並獲市府批准，更須面對隨後而來、於合理時間內提出的法律和公投的挑戰。

「正藉我們做好準備、依據此申請所規定構建該項目之際，我們重申，我們保持開放態度期待市府繼續其地域方案規畫審查程序，在一個合理時間內對一個可替代項目的審查程序有進展並通過環評，」Moulds 表示。

Vallco Town Center 簡介

據新加州法律 SB 35，加州已決定在 Cupertino 市的項目需最少有百分之五十為可負擔房屋。 Sand Hill 發展商的全新計畫 — 【Vallco Town Center】– 包括二千四百零二個住宅單位，可供發售和出租，百分之五十為可負擔住房。

該計畫保留了同樣的城市設計設施，包括早期計畫的環保屋頂和廣場，將會為社區活動和聚會創造一個動感空間。該計畫提供四十萬平方呎的零售和娛樂用途，亦活化Vallco 多采多姿的零售環境，不但 AMC 影院捲土重來，更保留了溜冰場和保齡球場，以及發展一個真正的市中心。為了令該項目經濟上可行並符合可負擔住房的重要條件與支持零售環境，它也備有一百八十一萬平方呎的辦公室元素。

Cupertino 住房需要簡介

Cupertino 市目前只為每十四個低收入工作提供一個可負擔房單位，是灣區最令人震驚的比例之一。但是情形每下愈況：Cupertino 市三份之二【低於市價】的出租住房組，總數一百四十二個單位，將會於未來十年內改變為市值價格房屋。 Cupertino 市尚需依其塵封三年的【地區住房據所需分配 (Regional Housing Needs Allocation)】而批出第一個低收入或貧窮住房單位。

「住房和可負擔住房危機歷歷在目，每下愈況。它對商業和個人均影響深遠，需要馬上採取行動，」Moulds 表示。 「在我們鄰舍附近 Main Street Cupertino 項目的商業極度人手不足，皆由於他們的員工缺乏住房供應。」