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今年四月份美國聯邦最高法院曾經考慮針對於到底個個城市的租賃管制條例是否有違反聯邦憲法做個裁決。想必當時這件案子轟動一時，許多媒體及與租約管制的相關人士如房東、房客、及大都會城市都非常矚目於中，原因是其結果可能會打亂紐約市房屋政策，以及全國各地的租金監管的法律。
此案子的原告是一名前聯邦檢察官詹姆斯哈蒙，他繼承了祖父的一棟五層樓物業，內住有幾個房客，所收租金因為有受紐約市租賃調控條例所限制而每平方呎比市價低於59分。他認為紐約城市強制房東壓低租金而拒絕給予房東合理補償猶如「掠奪」個人產物違反聯邦憲法。這位房東律師不甘心所收到的每月租金只佔非管制租金的一半，於是向紐約市提出訴訟，在聯邦區域院敗訴後不甘心繼續上訴，聯邦第二巡迴上訴法院裁決說紐約政府強制他接受比市場較低租金不算是「掠奪」資產，在法律的眼裡他是自身心甘情願投入紐約租賃市場的，儘管他只是該產物的繼承人。再次敗訴後他不罷休也不惜代價堅持走到盡頭，於是上訴到最高法院。但高院最終決定不將此案審理，聽到這個消息之後，全國租管區的租客及市政府就寬慰地鬆了口大氣，當然房東們就大失所望這一次錯失良機。
這一輪的法拍風波造成了上百萬的加州居民失去了自住屋，這個眼見自己的美國夢消失後的族群被迫離自己的房子後突然之間變成了房客，由於他們的介入，租賃市場也因此呈現了空房率持續下降而租金迅速飆漲的情況。華人向來對於投資房地產的興趣濃厚，尤其目前租賃市場如此炙手可熱，更動搖了華人躋足租賃界之心。
但是自己做房東並非易如反掌之事，尤其是在租管區內經營租賃業務。除了要具備充分的經營資金以外，也要熟悉基本租賃法律常識。俗話說，工欲善其事，必先利其器。房東需要熟悉的租賃法律除了全加州通用的房東房客法以外，還有各租管城市的租賃控制條例。
加州城市例如處於灣區的舊金山、布克萊、屋崙和南加的洛杉磯、西好萊塢、聖塔莫尼卡等皆屬於租賃控制城市，事實上租控城市一般處於人口密集的地方但未必是大都會區，布克萊就是個例子。也許出乎很多人的意料之外，聖荷西市也設有租控條例但不像其他城市如此嚴格。
首先，一個租控城市對於處於租控區的出租屋有無管轄權取決於某些條件如房子建年或種類。另外，一般而言已參與聯邦政府住房補助計劃如section 8或向愛滋病患者提供住屋機會HOPWA計劃的出租屋是除外的。
一般租賃控制城市針對租金調漲、押金利率、及租約條件實施管制。不熟悉租控法律的人士通常認為處於租控區的出租物業的屋主只需留意每年市政府允許的加租次數和額度，但是其範圍不限於這一方面，唯一限制是不能夠違反美國憲法。
各個租控城市的租金調漲管制不一致，政府每年還可以根據經濟或市場的變化加以調整，整體而言其上下調節是隨著通膨率而變動的，但是不管怎麼調也好其幅度是絕對低於由市場力量所驅動的漲幅的, 其目的在於確保在人口密集的大都會區內的租客負擔得起的住房保持供可應求。其中幾乎毫無漏洞可求可讓房東巧妙避開，例如房東不可以不滿意漲幅的情況下削減供應能源如水電或設備如停車位等等，違規者將面臨租控部的制裁或吃房客的官司。有些城市如舊金山及屋崙允許房東把能源供應增漲費轉移到房客身上。房東可要求房客預繳押金但每年需為房客押金支付利息，不能累積幾年後才付而是必須年 年付清。
除此之外，租賃控制條例禁止房東在沒有「正當」理由的情況下向房客採取迫遷。各城市租控條例所列出的「正當」迫遷理由大同小異但以舊金山為全加州最嚴格，其中包括(1)不交租或者經常遲交房租；(2)違反租務協議或租約；(3)房東或其近親要搬入；(4)房東要進行資本設備改良工程或大規模裝修或使單位脫離出租房屋市場；(5）房客嚴重干擾其他房客；及(6)房東要進行清拆，或出租單位永遠不再用作居住房屋。即使租約已到期的情況，除非房客拒絕以原租約一樣條件續約，房東依然要有「正當」理由才能迫遷房客。
如果迫遷理由是房東或其近親想搬入或房東使房子脫離出租市場，有些城市如舊金山和洛杉磯均要求房東支付相當昂貴的搬遷費，金額不僅按住客人數計算外，假如住房有殘障或未成年小孩或年滿65歲人士，還要另外添加搬遷補償金。多數租控城市在此情況下還額外規定，搬入後未來幾年內倘若房子又拿來做出租用，未重租前應設法聯絡過去被迫遷的房客並給予他優先權並以與當時同樣條件搬回住。
此外，鑑於確保租賃調控功能不受法拍有所影響，地方政府也已於過去幾年修正租控條例以免房客被銀行或投資客騷擾、誤導或甚至於詐騙而喪失權益，例如法拍屋成功購買者也必須繼承已存在租約及按「正當」理由迫遷房客，換言之，房客權益完全不因房子被法拍而受損。此類修正案接踵而至，其實連一些往年從未管制租賃的城市如位於屋崙以北的里士滿（Richmond)也介入其中，原因是里士滿的居民將近一半是租客，由於沒設有租控條例，若也沒有迫遷管制的話，該城市的可負擔的住房供應問題就會面臨不堪設想的局勢，於是該城市的立法組織就於2009年通過了一項法拍迫遷管制條例，在此條例下法拍銀行或投資客若想驅走現有租客除了必須書面告知租客他在新條例的保護權外還要支付搬遷費。
文/陳建友律師
