SB 827能幫助加州解決住房危機嗎?

據灣區新聞集團報道,加州幾乎每一個城市都不能批准興建足夠的住房來滿足需求。全州的住房缺口每一年都會增加約10萬戶。在住房危機最嚴重的舊金山灣區,目前需要大約30萬美元的年收入才能負擔得起購置中等水平的住房。經過了幾十年,人們終於意識到,加州的生活費用對大多數人來說已經是貴得無法承擔了,如果再不在立法層面上採取措施放鬆管制,緩解加州的住房短缺和負擔能力危機,就不僅會損害我們吸引和留住員工及其家人的能力,還會損害加州的財政福利。

針對這個問題,舊金山選區的民主黨州參議員Scott Wiener提出了參議院827號提案(SB 827),全稱《方便通勤住房法案Transit-Rich Housing Act》。這個提案將對通勤路線附近的土地使用規定進行重大改革,取消各地方政府對這類地段(zoning)使用的限制規定,允許在主要公交車站(在交通高峰時段車輛間隔時間在15分鐘以內)半英里範圍內興建中高層公寓大樓,把建築高度的限制從45英尺提高到100英尺。考慮到這個法案的實施會經過漫長的過程,Wiener參議員又對SB 827增加了一個修正案,加強了對租戶的保護和拆房控制。

麥肯錫全球研究所(McKinsey Global Institute)在2016年10月發表的報告《彌合加州的住房空缺Closing California’s Housing Gap》中估計,在全州範圍,如果在距離交通樞紐中心半英里範圍內建造高樓,有可能容納120萬到300萬個新住戶。可是,差不多每個地方政府目前的建築分區規定都不允許這樣做。加州納稅人每年為交通設施投資數十億美元。2015年,州政府撥款超過35億美元,各地方政府提供的資金總計超過3.5億美元。所以,加州在充分利用交通投資方面有着明確的財政利益。此外,州政府在法律上有正當理由可以取消各地方政府對業主權利的限制,以確保土地的最佳利用。

讓更多的人住在可以步行到公共交通樞紐中心的範圍內是一種對各方面都有利的做法。第一,如果增加公寓和住房可以幫助房價保持在低水平,那麼就會有更多的家庭進入灣區,而不是被迫離開灣區。第二,更多的人乘火車或公共汽車通勤,就會使車票收入大大增加,公交營運利潤就會佔到公交建設和維護費用的很大一部分,就可以減少州政府和地方政府的補貼,減輕納稅人的負擔。第三,對於房地產開發商來說,在公共交通樞紐中心附近修建更高的建築,可以得到更加豐厚的回報。

827號提案被稱為幾十年來解決加州住房危機的“最偉大的措施”,目前已經得到州參議院相關委員會的批准,即將進入議會辯論,在州議會得到通過的呼聲也很高。不過,還是有很多人表示了擔憂。加州大學伯克利分校(UC Berkeley)的住房經濟學家們最近的一項研究得出結論說,幾乎沒有人能保證,市場驅動的房價會隨着時間推移變得越來越便宜。這使人們對SB 827的關鍵前提產生了疑問。此外,該研究報告還指出,政府補貼的住房比市場驅動的價格更能有效地遏制流離失所。也有人擔心SB 827缺乏保護措施幫助租戶,防止拆除現有的住房,租戶可能會被迫離開他們的家園。

很多讀者對SB 827沒有信心,因為他們相信這項法案將會在拆遷過程中使很多人流離失所,並且使公共交通樞紐中心附近的房價大漲,導致進一步的流離失所。連房地產網站Redfin的首席經濟學家也懷疑,SB 827是否會創造出負擔得起的住房。另一些人則擔心SB 827可能會讓房價較高的城市不願意投資他們急需的新的交通基礎設施。所以,雖然在公共交通樞紐中心附近建造房屋可能是明智的,但立法者必須小心,不要加劇流離失所,威脅我們現有的社區,或阻礙新交通基礎設施的建設。

有讀者指出,SB 827從482個市政府手中奪走了對於城市的控制權,破壞了市議會的權威和責任,干擾了他們深思熟慮和負責任的、可持續發展所需要的城市規劃。難道我們的城市應該由遠在Sacramento的立法機構管理嗎?在那裡,選民們看不到,而資金充足的遊說者卻可以施加影響。Wiener与其將他的計劃強加於整個加州,為什麼不說服舊金山市政府採納它,讓舊金山成為我們的模範城市呢?畢竟舊金山擁有灣區最好的交通基礎設施啊。

也有讀者指出,現行的公共交通政策是由州政府為交通基礎設施撥款,由地方政府為公共交通的巨額營運虧損補貼。也就是說,所有的加州居民,不論是否利用公共交通工具,都要為此買單。這是不合理的。為什麼不讓使用公共交通的乘客多承擔一部分費用呢?就像收取過橋費和前些時候通過的增加燃油稅和車輛費用那樣,根據使用與否以及使用多少來分擔建設和維護基礎設施的費用,那才是合理的做法。

一位憤怒的讀者來信指出,加州的問題是貪婪和不可持續發展的糟糕計劃,導致人口過剩、交通堵塞、環境破壞和生活品質惡化。唯利是圖的開發商通過他們在政府的代理人正在竊取我們對城市發展的決定權。SB 827取消地方政府對各類地段(zoning)的規定、對樓高的限制和停車位的要求,這樣他們就可以過度建設和破壞城市的宜居性。事實上,州參議院打着解決“住房危機”的旗號,已經通過了SB 35、SB 1515和SB 167等一系列對開發商有利的法案,而SB 827讓開發商劫持城市規劃的可能性非常大。來信強烈呼籲制止SB 827通過,並且重新審查以前通過的各項法案。

有識之士提醒各位,加州的許多地區都屬於地震帶,不適合蓋高樓。許多城市對樓高的規定也是基於這個事實。所以,州議員們在辯論SB 827的時候至少應該尊重這個事實,不要在建築高度上搞全州“一刀切”的規定。

本報記者湯毅堅

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