2022年可謂近十年來最值得當分水嶺的一年，一般來說，這一年之後便被稱為後疫情時代，口罩疫苗與保持安全社交距離通通免了，大家都可回歸正常生活，但有回歸嗎？
同在這一年，美國因諸多因素發生了四十年來最高的通貨膨脹9.1%，聯準會的職責之一便是要穩定物價，因此從這一年三月結束持續很久的QE，開始升息循環以應對通膨。如今已抗戰了三年多，聯邦利率還在4.25%~4.50%區間，但是通膨有穩定下來嗎？
不知道，唯一很清楚的是房貸利率跟著聯邦利率而處在高位，反映在房市上，就是還會有人來買房，只是這個人已從過去熟悉的個人住家用，變成投資客的資產商品。房地產數據平台BatchData的最新報告稱，投資客擁有美國住宅占比從2024年第一季起開始攀升，由22.1%成長到今年第一季的26.8%，然而相對於2020到2023年，投資者只擁有全美約18.5%的房屋。這個數字確實高得驚人，而且還在持續成長，只不過深入了解後，發現並非投資者購買量激增，而是一般民眾購買量下降。如果看看升息後的房貸，就明白潛在購屋者被買房成本給嚇跑，難怪自住與投資比例成此消彼長。
加州如何呢？當然也避不掉這大風大浪，只是加州人夠有錢，自住比例還是守得住。2025年Q1的加州投資者擁屋比例為19%，相當於每五棟就有一棟屬投資商品，值得警惕。不過這樣的占比在全國排第36，算是中上成績，且低於全美平均的20%，比起老對手的德州，占比22%排名第24，以及佛州的占比21%排名第27，自住表現亮眼許多。
然而家大業大的加州，投射到量體上數目就驚人了，加州投資宅達145萬套，佔全美投資宅總數的8%，不過這還僅排名第二。德州的投資宅數量最多，達166萬套。佛州排第三，投資宅有121萬套；這美國人口最多的三州，投資宅總數占了全國的近四分之一。
關起門來關心自州事，發現投資宅與使用目的性息息相關，即人口較少的縣，由於旅遊和休閒娛樂業發達，第二套房的擁有率更高，投資者擁有的房屋比例也因此最高。例如人口才三千多，鄰近知名遊憩區Lake Tahoe的Sierra縣，投資宅比例加州最高，達82%的獨棟住宅都為其所有。擁有Shasta Trinity國家森林的Trinity縣，人口一萬六千多，投資宅比例為77%。優勝美地國家公園所在的Mono縣，人口一萬三千多，投資宅比例為74%。被Lake Tahoe、優勝美地與兩座國家森林包圍，環境很像阿爾卑斯山的Alpine縣，人口才一千一百多，投資宅占比68%。
那些縣人口已夠少了，大量房子當然是給人當第二個家或度假用的，投資客買下營利可想而知。反向推論，擁有大城市的縣市，房地產價格高很多，投資宅的占比當然也就相對較低。例如San Mateo縣的投資宅占比只有17%，而這已是有大城市的縣市中最高的。Contra Costa、Santa Clara、Solano與舊金山縣，以及南加的聖地牙哥縣和橙縣都是16%。洛杉磯縣和Alameda縣則均為15%。
這麼說來，人民住的需求都被那些大投資集團給把持住了嗎？這點倒令人意外，投資集團不玩這小錢小利的遊戲。研究發現，全國85%的投資宅是由擁有一至五間投資宅的小型投資客所有，大集團甚至於今年第一季，賣掉的投資宅還比新買的多了76%，顯示投資宅是包租公包租婆的謀生工具，而不是大集團侵犯居住正義的營利手段。
那麼為何加州投資宅比例這樣「低」，明明很多人是在租房子的，人口普查局的資料也顯示，45%的家庭居住在非自有住宅中，這一比例在全國排名第三啊？那是因為公寓或建來出租的獨棟住宅項目沒納入研究，而加州獨棟住宅價格又高得驚人，讓那些包租公婆們的預算也捉襟見肘。此外，加州的典型回報率一直很低，根據一項聯邦指數，加州六年價格增值為50%，排名第41。基本經濟面似乎也不樂觀，五年來人口持平，排名第47，五年就業成長率為3.8%，排名第25屬中段班。
簡單說，升息後比疫情前殺傷力更強，美國整體房屋銷售量從2021年的690萬套高峰暴跌三成，至2023年僅成交480萬套，這造成了市場真空，穩定成長的投資宅就順利填補這自住空檔。那有沒有市場呢？還真有，租屋網站RentCafe研究發現，2019至2023年間，灣區部分地區的百萬富翁租屋者數量增加了四倍。在全國範圍內，這一數字成長了三倍，超過百萬富翁屋主的增長速度。升息後的美國夢連百萬富翁也都感覺有壓力，所以乾脆選擇可負擔的美國夢投資宅，這樣的發展，是不是令人開始懷念疫情前呢？
記者 Pegasus J. Juan
