舊金山的房子又貴又稀少且又不大愛給人住,舊金山市府於農曆除夕這一天發表了一份「驚人」報告,指出該市2019年共有40,458間閒置住宅,佔總住宅數406,399的一成左右,
主要集中在南市場區、市中心與米慎區。報告稱某些空屋處可理解的換屋空窗期,但有些是屋主的偏好或懶得理它造成的,且認為用來賣或租的空屋,比例與美國許多縣市相較低很多,但若看所有理由造成的空屋比例,則在相當的城市裡很高。這樣的發現不意外,在舊金山把房子拿來賣或租都是不錯的資產,所以這樣目的下的空屋當然不會多,可是為何有很多就是想空著不讓人住的房子呢?而街上擺明了有許多無家可歸的人,那歷史悠久的單人雅房(SRO)還是有人搶著住呢?
這份由市府預算暨立法分析師辦公室,應Dean Preston參事所求,想要看一下市內空屋情況,做為仿效其它城市徵收空屋稅,以緩解轄區內住房短缺問題的研究分析,挺嚇人的。在空屋理由方面,用來租、已租但還沒人住、要賣與已賣但還沒人住這四個市場體制下的閒置情況,共佔總空屋的47%,季節性、度假用與偶而來住的空屋佔21%,比例最大的是其它理由性閒置,這包括了因為個人或家庭理由、房子需要或正在整修、企業用住房、被管理員或監護人暫管、正在訴訟的房子、以後要賣暫時空著的房子等等,這裡面當然就有不想被嚴厲的租戶保護法條綁住,寧可空著等好時機或缺錢時賣,甚至擺著當倉庫都好的情形,也就是嚇壞的被迫性空屋。
另外報告還指出成長最快的閒置理由是已賣但沒人住,這理由可分兩大類,一是預售屋,或新屋主在等黃道吉日才搬進去;另一個便是炒房客的手中牌或者當資金避風港,根本不會搬進去住或者出租,也是參事與市府想要靠加稅來逼他們交出來的對象。這稅在美國炒房示範市場的舊金山很重要,因為空屋從2015年的33,300間左右增加到2019年的40,458間,短短五年間成長了約兩成,而沒那麼誇張的華府與加拿大一些城市,都已經在採取空屋稅來抑制這類炒作,示範市場豈能無作為?居住正義豈不是在這理念先驅城市中被踐踏?
民選官員們當然有作為,2019年初,Aaron Peskin參事提了空店面稅,也開始實施了;今年二月初,Preston有了市府智庫的研究做靠山,提出空屋稅的公投倡議,徵稅對象為三單位或以上建物的屋主,只要至少有其中一間是一年內閒置六個月以上就要被課稅;獨戶住宅與兩單位建物則豁免,主要住宅、出租物業或可負擔房項目也不用。因為施工、屋主死亡或自然災害造成的閒置,則比其它型態的住家有更長的課稅前時間。稅率取決於房屋大小和閒置時間,例如,一千平方呎以內的閒置住宅,第一年要課$2,500,但到第三年就要課$10,000。超過兩千平方呎的房屋,稅率則加倍。
Preston的範本是取自加拿大溫哥華,基本上採用實施難度在中到難之間的可變稅率,因此該市自2016年通過空屋稅後,打擊閒置表現亮眼,實施第一年後,空屋減少了21.2%,第二年再減少3.5%,總共有1,896間住房回歸到有人居住。海灣對面的奧克蘭也於2019年開始實施空物業稅,但他們採用的是比較好實施的扁平稅率法,公寓、雙拼住宅與一樓商業空間,每年每單位$3,000,除此之外的大多數物業,則無論大小或價值,通通收$6,000。對象為月曆年內,有50天及以上為閒置的住宅、商業建物與土地。
不過奧克蘭也有十個豁免情形,包括想得到的低收入、高齡、領救濟以及改建、提出改建與市府審議中等改建理由外,有兩個理由挺特別的,分別是這個稅會因特殊現實狀況而造成屋主財務困難,還有房子空著是因無關屋主個人財務的不得已原因。支持空物業稅來活用閒置房屋的灣區城市規劃智庫SPUR,當初就反對這項公投案,認為會很難公平實施,因為「豁免也定義得太廣了吧!」像是「無關財物的不得已原因」,而且扁平稅率對小房子屋主不公平。
奧克蘭的空屋數量估計約為舊金山的一成,扣除一大堆豁免後,2020年該市說收到730萬空屋稅,也就是差不多有四分之一到三分之一是真閒置,若以這比例移植到舊金山,等於有一萬到一萬四千間空屋可以回流到市場,這應該是挺令人振奮的,可是現實會按著牌理走嗎?而且可能會產生的打不完官司怎麼辦?不過這一切都得等今年十一月公投過了再說吧,那些閒置屋主們可能也這麼想。
記者 Pegasus J. Juan