舊金山的房子又貴又稀少且又不大愛給人住，舊金山市府於農曆除夕這一天發表了一份「驚人」報告，指出該市2019年共有40,458間閒置住宅，佔總住宅數406,399的一成左右，

主要集中在南市場區、市中心與米慎區。報告稱某些空屋處可理解的換屋空窗期，但有些是屋主的偏好或懶得理它造成的，且認為用來賣或租的空屋，比例與美國許多縣市相較低很多，但若看所有理由造成的空屋比例，則在相當的城市裡很高。這樣的發現不意外，在舊金山把房子拿來賣或租都是不錯的資產，所以這樣目的下的空屋當然不會多，可是為何有很多就是想空著不讓人住的房子呢？而街上擺明了有許多無家可歸的人，那歷史悠久的單人雅房(SRO)還是有人搶著住呢？

這份由市府預算暨立法分析師辦公室，應Dean Preston參事所求，想要看一下市內空屋情況，做為仿效其它城市徵收空屋稅，以緩解轄區內住房短缺問題的研究分析，挺嚇人的。在空屋理由方面，用來租、已租但還沒人住、要賣與已賣但還沒人住這四個市場體制下的閒置情況，共佔總空屋的47%，季節性、度假用與偶而來住的空屋佔21%，比例最大的是其它理由性閒置，這包括了因為個人或家庭理由、房子需要或正在整修、企業用住房、被管理員或監護人暫管、正在訴訟的房子、以後要賣暫時空著的房子等等，這裡面當然就有不想被嚴厲的租戶保護法條綁住，寧可空著等好時機或缺錢時賣，甚至擺著當倉庫都好的情形，也就是嚇壞的被迫性空屋。

另外報告還指出成長最快的閒置理由是已賣但沒人住，這理由可分兩大類，一是預售屋，或新屋主在等黃道吉日才搬進去；另一個便是炒房客的手中牌或者當資金避風港，根本不會搬進去住或者出租，也是參事與市府想要靠加稅來逼他們交出來的對象。這稅在美國炒房示範市場的舊金山很重要，因為空屋從2015年的33,300間左右增加到2019年的40,458間，短短五年間成長了約兩成，而沒那麼誇張的華府與加拿大一些城市，都已經在採取空屋稅來抑制這類炒作，示範市場豈能無作為？居住正義豈不是在這理念先驅城市中被踐踏？

民選官員們當然有作為，2019年初，Aaron Peskin參事提了空店面稅，也開始實施了；今年二月初，Preston有了市府智庫的研究做靠山，提出空屋稅的公投倡議，徵稅對象為三單位或以上建物的屋主，只要至少有其中一間是一年內閒置六個月以上就要被課稅；獨戶住宅與兩單位建物則豁免，主要住宅、出租物業或可負擔房項目也不用。因為施工、屋主死亡或自然災害造成的閒置，則比其它型態的住家有更長的課稅前時間。稅率取決於房屋大小和閒置時間，例如，一千平方呎以內的閒置住宅，第一年要課$2,500，但到第三年就要課$10,000。超過兩千平方呎的房屋，稅率則加倍。

Preston的範本是取自加拿大溫哥華，基本上採用實施難度在中到難之間的可變稅率，因此該市自2016年通過空屋稅後，打擊閒置表現亮眼，實施第一年後，空屋減少了21.2%，第二年再減少3.5%，總共有1,896間住房回歸到有人居住。海灣對面的奧克蘭也於2019年開始實施空物業稅，但他們採用的是比較好實施的扁平稅率法，公寓、雙拼住宅與一樓商業空間，每年每單位$3,000，除此之外的大多數物業，則無論大小或價值，通通收$6,000。對象為月曆年內，有50天及以上為閒置的住宅、商業建物與土地。

不過奧克蘭也有十個豁免情形，包括想得到的低收入、高齡、領救濟以及改建、提出改建與市府審議中等改建理由外，有兩個理由挺特別的，分別是這個稅會因特殊現實狀況而造成屋主財務困難，還有房子空著是因無關屋主個人財務的不得已原因。支持空物業稅來活用閒置房屋的灣區城市規劃智庫SPUR，當初就反對這項公投案，認為會很難公平實施，因為「豁免也定義得太廣了吧！」像是「無關財物的不得已原因」，而且扁平稅率對小房子屋主不公平。

奧克蘭的空屋數量估計約為舊金山的一成，扣除一大堆豁免後，2020年該市說收到730萬空屋稅，也就是差不多有四分之一到三分之一是真閒置，若以這比例移植到舊金山，等於有一萬到一萬四千間空屋可以回流到市場，這應該是挺令人振奮的，可是現實會按著牌理走嗎？而且可能會產生的打不完官司怎麼辦？不過這一切都得等今年十一月公投過了再說吧，那些閒置屋主們可能也這麼想。

記者 Pegasus J. Juan