保證金是房客向房東支付的一種誠意金。房東可以以信託形式持有這筆錢，用於確保出租屋得到維護、租金得到支付以及租賃協議得到遵守。根據租賃條款和當地法律，未使用的保證金通常在規定的截止日期前退還給房客。
以下是有關出租屋保證金的一些要點。記住，要向房東-房客律師瞭解你所在地的具體要求。
保證金如何發揮作用？
保證金的目的是在財務上幫助保護房東，為房客損壞出租屋或提前終止租賃做好預防。雖然法律不要求保證金，但按照你所在州的法律收取押金可能是一種好的做法。
除了保證金，房東還可向房客收取第一個月和最後一個月租金。雖然每筆付款可能等於一個月租金，但第一個月和最後一個月的租金只能用於承擔租金成本。根據租約的條款，房東可以將部分或全部保證金用於支付未付的租金；或者用於賠償超出正常磨損範圍的損害，這就是為什麼保證金有時被稱為損害保證金。
我為保證金應收多少錢？典型保證金是一個月租金，但最高可以到三個月租金。根據Zillow Group《2019年消費者住房趨勢報告》（Consumer Housing Trends Report 2019），87%房客支付保證金，典型保證金金額為600元。許多州對出租屋保證金金額有限制。一定要諮詢律師，瞭解你所在城市和州的特定保證金條例。
設置正確的保證金金額即使你所在的州沒有限制，也要小心不要收得過高。我們發現，35%房客表示，為申請費和保證金等前期租賃成本節省開支是一項挑戰。
把保證金定得過高：這可能會讓在你的出租屋和一個有更合理保證金的類似出租屋之間猶豫的潛在房客放棄租賃你的出租屋。
把保證金定得太低：如果你這樣做，如果房客拖欠租約提前搬走，或者房客對你的出租屋造成過大損害，你可能最終會自掏腰包。
影響保證金金額的因素
州法律：所有50個州都允許保證金；然而，許多州有一個你可以收取的最高金額，並且如果你在租賃期結束時使用任何保證金，你需要向房客提供分項賬目。
每月租金價格：這是最常見的因素。平均保證金金額是基於出租屋租金價格。
出租屋附屬設施：如果你的出租屋有電梯、游泳池或其他設施，維修費用很高，你可能需要收取高於一個月租金的保證金。
競爭：如果附近其他出租屋有相同範圍內的保證金，考慮把你的保證金設在這個範圍內。在競爭激烈的市場中，較高的出租屋保證金可能意味著你可能錯過合格房客。
請記住，雖然對有年幼子女的家庭收取更高保證金似乎是一個體現謹慎的商業決定，但根據聯邦和州公平住房法，這可能被視為歧視性做法，所以你應當避免。同樣，你不能根據申請人年齡、殘疾或使用服務動物收取更高的保證金。
我應該什麼時候收取保證金？
你應該在房客入住前收取保證金，以儘量減少你的財務風險。如果你不在他們搬進來前收取保證金，你最終可能會自掏腰包支付任何損失。好的做法是：
·要求房客在簽訂租約時或入住前支付保證金和第一個月租金。
·要求全額繳納保證金。
·給房客一張保證金收據，並保留一份副本存檔。
請記住，取決於你所在的城市或州，可能有關於保證金收取和持有的法律和條例。務必對所有申請人進行徹底篩選，確保他們在入住前簽署租賃協議和注明日期，並支付所有費用。
我該如何持有保證金？
有些州要求房東將保證金存入一個單獨帳戶，或取得擔保函。並非每個州都要求有單獨銀行帳戶，但這是很好的商業慣例，可以讓追蹤租客付款和納稅變得更容易。
許多州要求設立第三方託管型信託以保護債權人免受損害，並明確指定這筆錢作為可退還保證金，因為保證金仍是房客合法財產。換言之，你只是資金看管者，而不是所有者。你必須採取適當預防措施，確保保證金資金不被用於支付其他運營成本或非法支出。
如果保證金產生利息怎麼辦？
有些州要求退還保證金以及它在租賃期間產生的任何利息。有些只要求歸還租期一段時間後的利息，有些沒有具體說明是否必須歸還利息。查閱你所在州的法律和其他市、縣政府的資料，瞭解你的具體情況。
保證金什麼時候必須還？每個州都有歸還保證金的截止日期。你必須及時歸還未使用的保證金，一般從幾週到一個多月不等。通常情況下，一旦房客搬走，房東有機會檢查房產，時間就開始滴答作響。請記住，這些資金在法律上屬於房客，除非發生過多的財產損壞等觸發事件。
保證金什麼時候可以扣留？
租賃協議應明確說明哪些情況允許你扣留房客保證金；否則，房客可能會有很硬的理由，反對你錯誤扣留房客資金。儘管如此，許多州的法律規定了房東可以扣留資金的原因，即使這些原因在租約中沒有明確引用。
以下是房東扣留房客保證金的常見原因：
·不付租金
·超過正常磨損的出租屋損失
·未付公用事業費
·移除廢棄財產的成本
·清潔費用
·提前終止租賃
保證金糾紛該如何處理？
在幾乎所有的州，你都必須提供一份詳細的保證金收據，詳細說明你的費用、使用的保證金金額和任何剩餘的錢。如果房客對收據上的費用有異議，他們可能有權提起訴訟，這可能要求你證明發生了損壞，並且維修費用與扣留的保證金金額相符。
以下是一些有助於避免潛在保證金糾紛的技巧：
·確保你清楚你作為房東的維修責任。
·房客搬進搬出時，用一個走查清單記錄所有損壞。
·向房客提供一份分項列明任何扣除額的保證金收據。
