購買房子應即時檢閱初步產權報告，以免太晚才發現產權有缺陷
問：我在灣區買房過程中遇到了一些麻煩，我期望能得到您的幫助和建議。我上個月中旬在San Jose簽了一個「No contingency」 的買賣協議，出價一百萬，交了三萬塊的押金。本來一切貌似都挺順利，銀行貸款也批了，上週去產權公司簽字等銀行放款，結果產權公司提醒這個房子20年前吃過縣政府的建築違規罰單，關於車庫改建和一些加建等共三項。銀行最後也不放款了。第一次買房糊塗得很，簽協議的時候完全沒有註意到有這個問題，賣方也完全沒有提到過。現在再回頭看看，賣方的買賣告白書裡面只是說「permit unknown」，有一項“Are you aware of: Room additions, structural modifications, or other alterations or repairs not in compliance with building codes”，賣方完全沒有勾yes或者no。但是產權報告裡面的確有提到這個問題Notice of Building Code Violation。我們都沒有註意到，經紀人也是經驗不足。從後來的交流中也可以看出，這個Violation雖然是以前屋主的問題，但是現在這個賣主也是知道的。我們之前找的貸款銀行是個小銀行，賣方今年在美國銀行做過重貸，建議我們再找美國銀行試試。但是突然冒出個code violation也不是小問題了，畢竟有被勒令整改的風險，而且對以後賣房也會有影響。
我們就給賣家發了個addendum，要求減3萬，延長close期限，並且如果還是因為violation的問題拿不到貸款的話我們可以退出並拿回押金。
結果幾天過去也沒有回應。我現在擔心如果我們退出合同的話還能不能拿回押金。賣家應該是有隱瞞問題的嫌疑，他沒有在Discloure裏面提，但是preliminary report裏面有，他還有沒有法律責任？

答：一般而言，每一個房地產交易中，無論是住宅或商業地產，賣方的主要義務就是為買方提供一個「marketable title」，即中文「有價產權」，也就是說將來這房子是可以賣得出去的。我相信你所簽過的買賣協議書是由加州地產商協會標準製定的那一種。裡面一般是規定說賣方在escrow還未關閉之前會提供一份「preliminary title report」（中文「初步產權報告」），買方有約五天時間檢閱後表示接不接受，可以針對報告中的某一「exception或exclusion」（中文「例外或除外」）項目提出反對意見，賣方可決定修正以致產權公司願意將該項目從保單中刪除掉，或不同意修正，在此情況下允許買方解約並挽回訂金但先扣減escrow解聘費用。我不理解你為何顧慮挽回不了訂金，難道你已批准了初步產權報告或錯過了五天時間而喪失了反對權？假如是如此情況的話而你所簽的是無contingency協議，那麼這個糾紛就不易解決了，或許你需要找個房地產律師來協助，否則你是應當可以理直氣壯的向賣方提出解約的。

文/陳建友律師