初來乍到的新移民，雖了解美國政府不限制外國人在美國置業，以及稅法下各方面與美國公民或永久居民享有平等的權利。

例如若能滿足稅法規定，外國人也與美國人一樣可以以1031交換稅法來延緩獲利所得需繳的稅，或以121稅法避免高達50萬的獲利所得的稅繳，但是，外國人在美國賣房子與美國人遭受不同待遇之處，在於買家必須從外國人賣家在交易中將取得的價款中為聯邦政府扣留10%，以及州政府3.33%的稅款。

這個要求出自於80年代通過的「外國人投資地產稅法」（英Foreign Investment in Real Property Tax Act, 簡稱為FIRPTA）。依FIRPTA稅法，美國境內的任何房產交易中，賣家須要在某稅表上為自己的身份作出表白，以方便買家及交易中的相關人士，如買賣雙方經紀及托管（Escrow），在扣留稅款方面作出相應的決定。

外國人或許不懂英文而得依賴於協助他完成交易的專業人士完成這方面的任務，往往會有人不慎，甚至蓄意填錯表格，而導致賣家在不繳稅情況離開了美國，成為了國稅局的漏網之魚。這個情況一旦東窗事發，政府會先將矛頭指向買家。

面臨這種情況，一般民眾接到國稅局的聯繫時，會因對稅法不熟悉而覺得莫名其妙，認為賣家不繳稅如何會攸關買家呢？

許多人不知，買家在房產買賣交易中，在稅務方面也扮演著極重要的角色，稅法把扣留稅款的任務寄託在買家身上，由買家承擔部份外國人漏稅的風險，買家有責任從賣家手裡獲取身份聲明書，並從文件的內容判定是否需要從支付給賣家的價款中扣留一筆錢，然後把扣留稅款轉交給政府。

而買賣雙方的地產經紀人也各有向賣家索取身份聲明書的責任。萬一賣家不如實表白身份，後來導致買家因誤認賣家為本國人，而最終沒盡其扣留稅金的責任，導致外國人成為了漏網之魚，這種情況下，稅法對於買方及賣方經紀須承擔的法律責任會有不同的對待。

例如，買家經紀人，若Escrow未關閉之前對於賣家是否持有外國人身份的事實毫不知情，則不須為賣家的漏繳繳稅承擔法律責任。

反之，賣家經紀人就另當別論，對於她來說，責任的歸咎不取決於她是否對賣家在扣留價款稅表上虛報身份的事實知不知情，而端看賣家是否在稅表上有沒有報錯身份，政府不需證明賣家是否蓄意虛報，才有權力向賣家經紀展開追查。對於如此嚴峻的法律，想必過去曾經在交易中代表過賣家的經紀人，現在獲知法律真相，無不聞之喪膽。

而Escrow的責任則僅限於提供FIRPTA的說明書及相關稅表給賣家，並確保賣家完成填表及簽字工作，不必對賣家所提供的資料作出核實，責任也不如賣家經紀人那般沈重。

文/陳建友律師