傳統屬於重工業基地的東灣城市Richmond，如今也感受到由西南吹來的房市榮景熱浪，讓這人口一直保持約十萬的中型城市，也不得不開始採取與加州一級城市相仿的租金管制條例，成為Contra Costa縣第一座採取此措施以抑制租金飆漲的城市。

這是一項非常具爭議與指標性的立法，投票前的辯論與熱議如加州野火般延燒整座城市，因為據柏克萊加大哈斯商學院公平包容社會研究 (UC Berkeley, Haas Institute for a Fair and Inclusive Society)，於今年三月所發表的一份名為《Richmond的歸屬感與社區健康》(Belonging and Community Health in Richmond) 的研究報告指出，在Richmond北區，以及中區南區大部分地區的居民，有八成以上是租屋族。而全部租屋族的37%，也就是6740戶的家庭年收入少於35,000元，收入的30%必須應付現在的租屋行情。

7月21日，Richmond市政委員會 (City Council) 以四票贊成、一票反對、兩人缺席的表決結果，通過該市與該縣第一份租金管制條例，規定未來的租金管制房將依San Francisco-Oakland-San Jose地區的消費者物價指數 (Consumer Price Index, CPI) 年增率，做為其調漲的上限。以美國勞動統計局 (Bureau of Labor Statistics) 的去年數據2.3%為例，每月1000元的房租，今年最多只能漲23元。

另外也訂出正當理由驅逐 (Just Cause for Eviction) 條款，適用包括租金管制戶在內的所有租戶，未來房東不可以只通知不給理由地強制租戶遷出。無過失的驅逐，房東除必須支付一千元的租戶安置費外，還要加付兩個月的市場行情租金。

為此新條例，Richmond預計要花160到200萬元來設立一個租金管制董事會，屆時這筆錢也要向所有房東收取，估計每單位約收55到100元之間。所有這些措施，將從今年12月1日開始實施。

租金管制立法是社區高檔化 (Gentrification) 的一大表徵，而社區高檔化是區域人口結構改變的一大原因。Richmond的經濟活動主要在Richmond港，1993年該港的吞吐量達2600萬噸。雪佛龍美國在此也設有一座重要的煉油廠，儲油達1500萬桶，是該市最大與最老的公司，也是最大的雇主，共雇用2700名員工與850名契約工。二戰期間這裡曾有四座海軍重要造船廠，從全美雇用大量的非裔與女性勞工。雖然二戰結束後，造船廠不再需要那麼多工人，讓這城市的人口從高峰期的十二萬跌到1960年代約七萬左右，但結構已大約成型，非裔族群占多數，其次是拉丁裔，再來是白人，亞裔約占一成。只是時代在演進，城市會轉型，社區人口結構勢必就要跟著改變。

根據美國人口統計局2010年的數據，Richmond人口103,701，其中西裔或拉丁裔占39.5%，白人31.4%，非裔26.6%，亞裔13.5%，其中4%為華裔。哈斯商學院的報告就發現，從2000至2013年間，非裔人口已少了三成五12,500人，拉丁裔與亞裔在增加，白人呈現穩定。

位於Berkeley旁的Richmond，天生地理條件就讓它成為紓解Berkeley、San Francisco與Oakland龐大房市壓力的理想衛星城市。雖然2004年時，它曾是全美危險城市的第12名，但經過警局與市府的努力，現在連加州危險城市排名都進不去，居住環境已昔非今比。住在Iron Triangle的社區活動家Richard Boyd也不得不認同，Richmond正走向繁榮的未來，兇殺與暴力犯罪已大幅減少，公園也陸續整修完畢，直航SF渡輪航線也預計兩三年後會通航，Richmond的房市高檔化勢不可擋。

雖然許多Richmond的老居民，因可能將被priced out他們的家園而振臂疾呼，但時勢所趨之下，Richmond的租金管制條例真的能幫忙保留傳統的社區風貌嗎？

投反對票的Richmond市長Tom Butt認為，新條例解決不了低收入戶的燃眉之急，反而傷害靠租金過活的小房東們。他在一封電郵中指出，他們很多都是「留或買棟房出租以謀生或退休過活用的」移民小生意人，信中還重力抨擊投贊成票的市政委員們「內心藏著對房東的仇恨」。

看得出來，Richmond正在轉型，Butt市長所言也道出些事實，只不過轉型必伴隨陣痛。新租金管制條例固然吹響了Contra Costa縣房市衝鋒號角，但換隻耳朵聽，這號角不也像是經濟復活的鞭炮聲嗎？

專題報導/Pegasus J. Juan