問：我買了房子，由於貸款出了一點狀況，貸款文件（Loan Docs）在協定成交日期 的當天才遞送到Escrow公司，結果我隔天才簽妥貸款文件，因為我慢了一天，賣主就決定不賣給我，向我提出解約，同時也要沒收我的兩萬元訂金。我聽說賣主這麼做的動機可能與他對於賣價偏低有關，他曾經告訴別人,說他鄰居同樣的房子賣價比他這次的成交價高三萬元，所以他心裡有一點不滿意。
經紀人告訴我，由於我簽的合約上注明「Time is of the Essence」，我必須準時 關閉 Escrow. 慢一天也不行，不然的話，賣主將有權解約並且沒收訂金。

我最終査出賣方沒有把地契（Grant Deed ）交給 Escrow 公司，所以我認為違約的人是他，不是我。請問我的看法對嗎？假如對的話，我應當怎麼辦？

答： 房地產巿場狂熱，房價不斷上揚，這種現象產生了很多問題，也給經紀人在定價方面帶來了不少的困擾。成交價偏高的話，可能造成買主因為估不到成交價而貸不到款，成交價偏低的話，很可能會引起以上您所提的問題。

「Time is of the Essence」的意思，是指合約所訂明的每一個時間限制是極為關鍵的，也就是說買賣雙方在這份合約的每一項義務都必須準時履行，否則的話，另一方有權宣佈對方因誤時而違約，儘管只誤一天的時間。假如賣方沒有在 Close Escrow 當天把Grant Deed  交給Escrow 公司，那麼買方可以宣佈賣方違約。同樣的，買方沒有在Close Escrow 當天完成貸款，那麼賣方可以宣佈買方違約。

根據您以上提供的資訊，由於賣方把Grant Deed存進  Escrow 與買方把買金存進Escrow 是屬於房地產買賣交易同時發生的條件(Concurrent Conditions), 既然Close Escrow 當天賣方沒有把Grant Deed 交給 Escrow  公司。雖然你慢了一天，至少您履行了您的義務，所以違約的人是賣主。一個違約的人沒有權力宣佈對方違約。但是，你的銀行也沒有準時放款，所以，嚴格說，雙方都沒準時履行合約。按加州法律，雙方都有違約的行為，在這個情況之下，賣方無權沒收買方的訂金，而買方也無權強制賣方賣屋。

文/陳建友律師