加州的附屬住宅單元（ADU），歷史上被稱為祖母房或姻親房，台灣通俗稱之為孝親房，從廿世紀初的常見設施演變為受到嚴格限制的居住空間，最終通過一系列始於2016年的進步立法改革，發展成為州政府強制推行的興建熱潮。
如今聖荷西更勝一籌，在加州住房短缺危機下，開先例成交了第一筆可獨立銷售的ADU房地產。
這套位於聖荷西市中心Josefina Street附近的749平方呎（約69平方公尺）、兩房的ADU，六月以53萬元的價格成交。根據加州房地產經紀人協會的數據，這相當於聖縣五月高達210萬元的獨棟住宅中位數的四分之一。市官員表示，加州首例以獨立產權住宅形式出售的ADU落戶於此，這為更經濟實惠的購屋途徑樹立了潛在典範。
馬漢市長於六月底對此交易發表聲明稱：「我們正在逐步降低購房成本，讓更多人有機會擁有自己的住房。聖荷西是加州第一座落實ADU可以合法出售的城市，現在我們又成為加州第一座允許將ADU做為獨立住宅出售的城市。我們不會坐等成本下降，我們正在運用嶄新政策，盡可能地創造可負擔住房。」
將這有百年多歷史的孝親房住宅概念求新求變，以因應現今加州的住房危機，確實是一項歷史性成就。這套房的開發商AlphaX RE Capital表示，由於該房為新建房屋，水電瓦斯等公用設施獨立，擁有私人停車位、獨立主入口，且無需繳納屋主協會(HOA)費用，因此感覺更像是一棟獨棟住宅，而非典型的公寓或聯棟透天。他們希望借鏡建造首套附屬住宅單元銷案的經驗，複製這一模式並降低成本。
AlphaX首席資產管理官Jia Li表示：「我們的團隊非常興奮，因為此次交易的成功證明了AlphaX一直以來努力的方向是正確的。這表明，在聖荷西，小型、新建、待售的入門級住宅市場需求旺盛，尤其對於那些無力承擔傳統住房成本的薪水家庭來說。」
買下這套房的Daniel Aflakian在ABC7採訪時說：「我知道為了建造一些可負擔房，一些法規正在改變，而我找到了第一套。」他還認為孝親房當獨立產權來買賣具備許多獨棟住宅的優勢，說道：「和獨棟住宅類似，水、電等等都是獨立的，你的居住單位裡沒有鄰居。」
確實，法規的改變改變了一切，只是看起來聖荷西是加州最積極在做的城市。此次交易得益於2023年通過的加州法案AB 1033，允許屋主將ADU改建為獨立住宅，並將其與主房產分開出售，而不僅僅是出租。根據該法案，ADU需繳納獨立的房產稅，但需與主屋主簽訂屋主協會協議，共同管理屋頂與車道等公共區域。
聖荷西在此州法的護航下，於2024年7月便成為加州第一座准許ADU獨立買賣的城市，並積極開發多種工具，幫助業主判斷建造和出售ADU是否適合他們的房產。市府的建設局也設立了兩個ADU Ally職位，協助業主完成相關流程。2024年還推出了ADU Universal Checklist，這份指南因其整合了複雜的資訊，並簡化規劃、建築、消防和公共工程等部門的許可申請流程，而受到其它城市當局的讚譽。這份首創的指南使業主能夠一次完成多個申請程序，並以前所未有的速度合法興建ADU。
簡化官僚作業是大功臣，因此Josefina的物件只是聖荷西市已批准銷售兩套ADU之一，同時還有兩套正在審核中，官員預計未來會有更多此類改建項目。至於全州已完成多少套ADU的改建和銷售，州府似乎沒有追蹤這方面的數據。
ADU在加州真是一種歷史悠久的住房類型，1900年代初期便有DIY味道的後院小屋，或者融入庭院的改造空間，在加州的獨棟住宅社區中是很常見的。1982年的一條州法算是歷史轉捩點，首度允許地方政府通過法令開放興建「第二套住房」。然而，這項法律完全是可選項的，因此抗拒住房增加的地方政府利用自由裁量權、高額費用和嚴格的停車規定來阻止實際建設。2003年的AB 1866法，州府開始強硬要求地方政府透過非自由裁量的「行政」程序來批准ADU，只是抗性依舊，許多城市仍然透過繁瑣的地方開發標準來規避法律精神，直至2023年的AB 1033法出現，才有更具居住需求意義的法律更新。
不過該法隔年元旦開始實施，聖荷西很快地於7月便以地方支持跟進，卻直到近兩年後的今天才真正出現市場買賣，柏克萊加大Terner住房創新中心副主任David Garcia認為，除了蓋ADU外，原屋主往往還有很多心理與經濟門檻要跨過，即使聖荷西市府已很幫忙且積極推動。什麼障礙擋住了這條便捷的可負擔房途徑呢？或許不想讓美國大屋夢破碎吧！
記者 Pegasus J. Juan
