San Jose住房政策醞釀重大轉向：部分低密度住宅區擬提高至32戶／英畝。
市議會8月18日審議General Plan四年檢討 「Missing Middle Housing」可能改變部分傳統住宅社區的開發方式。
San José正在醞釀一項可能影響未來住宅開發的重要政策調整。市政府正在進行的 Envision San José 2040 General Plan第三次四年檢討，把「住宅容量」以及「Missing Middle Housing（缺失的中間住房）」列為四大政策重點之一。
根據市政府目前公布的政策框架，規劃方向包括研究在目前以低密度住宅為主的 Residential Neighborhood 地區，增加小型多戶住宅的可能性。其中一項受到高度關注的建議，是將相關住宅土地的最高住宅密度從目前約 **8戶／英畝（8 dwelling units per acre）**提高至 32戶／英畝。
如果最終採用32戶／英畝的標準，單純從密度數字來看，相當於現有8戶／英畝的4倍。不過，這並不代表每一塊單戶住宅土地未來都可以直接興建32戶，也不代表政策目前已經正式生效。
「Missing Middle Housing」是什麼？
San José市政府所討論的Missing Middle Housing，主要是指介於傳統獨立住宅與大型公寓之間的中小型住宅形式，包括雙拼住宅、三戶住宅、四戶住宅以及其他小型多戶住宅。
市政府將這項政策稱為 Opportunity Housing，概念是在目前以Residential Neighborhood為主的地區，研究是否可以讓更多小型多戶住宅進入傳統低密度住宅社區。市政府資料指出，Residential Neighborhood一般涵蓋許多現有的單戶住宅社區。
這項政策的核心並不是要求所有屋主把房子改建成多戶住宅，而是放寬部分土地未來可以採用的住宅形式與開發容量。
為什麼是32戶／英畝？
32戶／英畝這個數字並非單純的媒體推測。
在2026年的General Plan四年檢討過程中，市府與相關Task Force曾經討論如何提高低密度住宅區的住宅容量，以便容納Missing Middle Housing。
市政府公開的政策討論資料顯示，相關方案涉及Residential Neighborhood土地使用區的住宅密度調整。市議會目前即將審議的政策框架，也明確要求市府進一步制定小型多戶住宅計畫，並研究提高Residential Neighborhood的住宅密度。
需要注意的是，32戶／英畝是目前政策討論中的重要密度標準，而不是已經全面生效的San José新分區規定。
94%住宅土地為何受到關注？
這項政策之所以引起廣泛注意，是因為市政府自己的Opportunity Housing資料指出，Residential Neighborhood土地使用designation可能涉及San José約 94%的住宅土地。
但是，「94%」不能理解成：
94%的住宅土地明天開始全部可以蓋四戶或32戶住宅。
比較準確的理解是：如果市議會最終批准相關方向，未來的政策研究可能涉及目前採用Residential Neighborhood land-use designation的大量住宅土地。
真正可以蓋多少戶，仍然要看土地面積、建築規範、退縮、高度、設計標準以及最終通過的Zoning Ordinance等具體條件。
一塊地可以蓋幾戶？
這也是屋主最需要注意的地方。
「32戶／英畝」是土地密度，不是「一塊地32戶」。
例如，一塊約6,000平方英尺的土地只有約0.138英畝。若單純按照32戶／英畝計算：
32 × 0.138 ≈ 4.4戶
因此，32戶／英畝的政策概念，與「一塊6,000平方英尺土地可以蓋4戶」之間存在直接關係。
不過，實際開發並不能只用這個公式決定。最終可以興建的住宅數量，仍然要受到城市Zoning Code、建築面積、高度、退縮、停車、消防、樹木及其他開發規定限制。
ADU可能進一步增加住宅容量
另一個值得屋主注意的因素是 ADU（Accessory Dwelling Unit，附屬住宅單元）。
San José市政府目前的Opportunity Housing資料明確指出，在符合州法與San José相關規定的情況下，ADU可能在小型多戶住宅之外再增加住宅單元。
因此，未來如果Opportunity Housing政策、州政府ADU法規以及其他住宅政策同時適用，一些符合條件的住宅土地，其住宅容量可能明顯高於傳統單戶住宅。
但這仍然取決於具體地塊與最終法規，不能簡化成「每一塊單戶住宅土地都可以蓋四戶加ADU」。
對屋主和地主意味著什麼？
如果未來政策最終獲得批准，最大的改變可能不是房子明天就可以多蓋幾戶，而是：
土地的「潛在開發價值」可能發生變化。
目前一塊土地如果只能興建一棟獨立住宅，土地價值主要由自住市場決定；如果未來允許某些土地發展成duplex、triplex、fourplex或其他小型多戶住宅，開發商與投資者評估土地時，就可能加入不同的開發收益模型。
這對老屋、較大土地以及位於交通和生活機能良好地區的住宅尤其值得關注。
不過，「增加密度」並不等於「土地價值一定增加」。開發成本、建築法規、利率、施工成本、停車要求及市場需求，都會影響實際經濟效益。
市府也提出限制條件
這次政策並不是單純全面放寬。
根據8月18日市議會議程中的政策建議，市府規劃在制定Small Multifamily／Missing Middle Housing方案時，對某些地點設定限制，包括：
- 高度及非常高度火災危險區域；
- 機場安全區；
- 濕地、保育區及其他環境敏感地區；
- 包含租金管制或租金穩定住宅的部分土地；
- 受到Ellis Act等相關規定約束的土地。
這表示未來即使政策方向獲得批准，也不會是「全市所有單戶住宅地一律放寬」。
8月18日是重要關卡，但不是政策最終落地
San José市政府表示，Planning Commission已在2026年6月24日討論並表決General Plan四年檢討的政策框架；市議會將於2026年8月18日審議Planning Commission的建議。
即使市議會8月18日支持政策方向，也不代表32戶／英畝的新規定立即生效。
市政府目前公布的時間表顯示，市議會如果給予方向性指示，Planning staff接下來仍需制定具體的General Plan amendments及Zoning Ordinance修改方案，同時進行相關環境分析及社區參與；最終的General Plan amendments及相關條例更新，預計到2027年12月再提交Planning Commission及City Council考慮正式採納。
一場可能改變San Jose住宅格局的政策討論
San José這次General Plan四年檢討，真正值得居民關注的，不只是「8戶變32戶」這個數字，而是城市是否準備改變過去以大型住宅、單戶住宅與Urban Village為主的住房發展模式，讓更多小型多戶住宅進入現有社區。
對屋主而言，這可能帶來新的改建與土地利用選項；對租屋者和首次購屋者而言，支持者希望增加不同價格與大小的住宅選擇；但對鄰近居民而言，建築高度、停車、交通、隱私、社區景觀以及公共設施容量等問題，也將成為政策討論的重要部分。
目前最重要的一點是：32戶／英畝仍屬政策改革過程中的核心討論內容，而不是已經全面生效的新分區規定。
8月18日San José市議會的討論，將成為這項住房改革下一階段的重要轉折點。
記者/國基
