我們律所的地產訴訟律師團隊經常接到不少客戶的來電，希望律師可以為他們的房產動用Lis Pendens(待決訴訟)，以迫使其他人付款或解決糾紛。關於什麼時候適合動用Lis Pendens比較合適，人們常常有很多誤解。這裡有幾件事要記住：

• 只有在訴訟的情況下才能提交和備案待決訴訟。事實上，備案待決訴訟的拉丁名字（“Lis Pendens”）與它英文對應詞的含義完全一致：等待判決通知（“Notice of Pending Action”）。

• 合同違約、合同欺詐、判決財產歸屬、房產分割、財產返還信託、以及其他與不動產有關的訴訟往往支持（或需要）備案待決訴訟，但並非所有涉及不動產的糾紛都適合備案待決訴訟。爭議本身必須涉及不動產的所有權或占有權。如果訴訟的結果涉及所有權的變更（或確認），則可能適合備案待決訴訟；如果結果僅涉及金錢損失，則可能不需要備案待決訴訟。

• 銷案是撤銷待決訴訟的過程。一位經驗豐富的不動產訴訟律師可以提起動議，將待決訴訟從審判法庭撤銷，以將待決訴訟從該不動產的記錄中撤除。銷案在非不動產訴訟或當原告沒有優勢證據證明不動產權益聲索的合理性的情況下是合適的。

就像其他拉丁語法律短語一樣，當人們聽到待決訴訟附於他們的財產之上時，常常會感到困擾，被這未知的短語驚嚇，或忽視這看似對其自身利益關係不大的法律術語。而答案通常就在其中。

事實上，無論待決訴訟的備案人有沒有與您不動產的權益聲索，待決訴訟可能對您的利益來說沒有任何長遠的影響，但這可能意味著嚴重的短期煩惱和對短期利益的威脅，尤其是您若想在不久的將來試圖出售或抵押您的財產的時候。

待決訴訟意味著有人對您財產提出索賠
“Lis Pendens”不是“Lien”。考慮到這兩個短語一看上去十分相近，並且都可以被置於不動產上，您可能很容易將待決訴訟(Lis Pendens)與留置權(Lien)混為一談，儘管它們截然不同。留置權是您財產上的擔保權益，例如抵押或法定抵押；待決訴訟是對該不動產的利益相關方關於待決訴訟存在的通知。這些法律行為可以包括：
• 公共徵用（政府機構試圖徵用您的財產）
• 分割財產（不動產的共同所有者試圖分割財產）
• 判定財產歸屬（另一方聲稱擁有該財產）
• 止贖變賣行為

您應該怎樣處理待決訴訟(Lis Pendens)?
事實上，附著於您房產上的待決訴訟不意味著提起訴訟的當事方是否會在訴訟中取得成功，而只表示訴訟行動的提起。這引出了兩個問題：1）待決訴訟是否會成功？ 2）即使不會成功，待決訴訟會影響我的權益嗎？
在回答第一個問題時，建議您應該諮詢一位能夠了解您具體情況的地產訴訟律師，並就您應採取的行動以及所應作出的回應提出建議。

但是，對於第二個問題，即使對方在待決訴訟中取得成功的可能性很小，待決訴訟可能會對潛在的購買者以及有興趣購買的貸款人產生巨大影響。畢竟，如果您不確定現在或將來是否真的擁有全部或部分房產權益，那麼買家或貸款人在與您進行任何交易時都會持謹慎態度。

爭取消除待決訴訟

然而，一位經驗豐富的地產訴訟律師可以與您合作，迅速採取行動，根據以下一些要點，從您的地產中清除待決訴訟：
• 該訴訟實際上並不影響您對該不動產的利益
• 該訴訟沒有證據支持
• 您沒有收到待決訴訟的送達
• 其他對方所犯錯誤

採取決定性的、快速的行動往往是保護自己免受財產損失的成功的關鍵，因此，在收到通知後儘快與律師聯繫是完全符合您利益的。

文/鄭博仁律師