廖女士在核桃市買下一塊大約半英畝的空地，地目只允許一棟單家庭住宅，

形狀有一點像美國內華達州。南邊鄰居土地的形狀就像一個順時鐘轉了180度、巅倒的內華達州。合併起來的話，這兩塊地恰好能組成一個正正方方的長方形。

早期，這些地全屬劉先生一個人所有。其實，圍繞這兩塊地全是歸他獨有的生地，經過陸續分割後，形成小塊被劉先生零售出去。周遭的地全被分割成方方正正，唯獨廖女士、劉先生所接手的這兩塊，不知道什麼原因，卻偏偏如同一根剛由木材廠運出來的四方形的木頭，被人家用鋸子45度斜斜鋸下來的那個樣子，看起來挺別緻，但拿來開發並不理想。

有一天，劉先生向廖女士提議，重新劃分、把兩塊地的奇形怪狀變成長方形, 以交換土地的方式來運作，把45度的斜線換成一條橫線，等於是交換一樣面積、各自擁有的三角形土地。雨露均沾互蒙其利，這聽起來像是個好主意，於是廖女士答應了。

於是雙方就這麼一言為定，進行了所謂的土地交換（英Land Swap)程序，互相取得對方同樣面積的三角形土地，讓兩塊地變成四方形。兩人分擔一切相關費用。

其實，運作上土地交換與界線調整（英Lot Line Adjustment)是一樣的,一般須要經過市政府審核通過。劉先生與廖女士共襄盛舉，一起僱用了一位測量師按以上程序包辦成功，以為可以從此一勞永益。可是，測量師所解決的只是技術上的問題，其實界線調整還須考慮法律上的問題。

問題就出現在廖女士後來出售她那塊土地的時候，交易進行當中，產權公司的報告出現了一家銀行的貸款抵押書，因此產權公司需要廖女士付清貸款才願意為這筆交易提供產權保險。欠債還債乃天經地義，可是讓廖女士感到疑惑的是，自買地到賣地為止，她從來沒貸過款，買地時付的是現金，之後又沒曾把這塊地當作抵押品來向銀行貸款。

明查暗訪之後，結果她發現，原來這筆抵押貸款是屬於她鄰居劉先生的。於是，廖女士向劉先生告知此事，劉先生也很樂意配合、幫助廖女士解決問題。

可是，麻煩在於銀行所提出的條件，對劉先生及廖女士來說，似乎有一點難以招架。難處在於時間與金錢 ，要銀行通過土地交換，就必須化費長達3個多月的時間及近3千元的費用。

廖女士所在乎的是時間問題，因為與此同時，她賣房交易中的買家迫不及待，已經僱用了律師來信催促，劍拔弩張，作好「開戰」準備似的，讓廖女士感到有一點禍在眉㫸。坦白說，買家是無辜的，表態相當理直氣壯， 可以讓人理解。

而劉先生有的是時間，但他向來守財如奴，要他付3那千塊手續費簡直是要他的命。正值房價一年內已飆漲了近25%, 確實也是賣房的好時機，於是他主張不與銀行磋商，乾脆把他的房子也一起賣掉，到時候經過公證行把貸款全額還給銀行。

這聽起來像是個一舉兩得的好主意。可是劉先生賣房子需要時間，而時間對廖女士是件求之不得的奢侈品，磨刀霍霍的買家會同意嗎？

所幸加州地產商協會的標準制訂協議書存在著一條相當可貴的條件，那就是買賣雙方面臨糾紛時，必須先進行調庭。廖女士需要的是時間，她可以盡量利用此條款來爭取拖延。因為調庭需要化時間挑選調解員及選定日期，用對技巧的話，可以把訴訟的開始日延幾個月，所以時間不是解決不了的問題。

但是劉先生處也不應孤注一擲，而是應當雙管其下，賣房及與銀行磋商兩方面一起進行，這樣做對廖女士才算有保障。

若能重來，廖女士確實應該留意一些交換土地會產生的法律問題。這一次所觸犯的對象是銀行，那下一次說不定會是政府，兩者都不好惹。最安全的做法應該是化一點小小的費用，經由律師或產權公司把關，才不會出任何差錯。

此外，地產經紀不是律師，若有像這種情況發生過，未與買家簽約前，不妨先請教律師，以免遭受一場沒必要的驚嚇，還要面臨一場打不贏的官司。

文：陳建友律師