這些年頭房東非常難做。惡房客詭計多端，想耍賴不交租，就會絞盡腦汁，設下圈套來佔房東的便宜，房東不小心掉入其中，就會大失錢財。

劉女士出租了一棟房子給一位房客。幾個月前，由於房客不繳租，劉女士就按加州房東房客法的要求，給了房客三天「繳租否則搬家」的通知。

三天之後，劉女士沒收到租金，接著就到法院提訴，繼續驅逐程序。房客僱用了律師為他辯護。房客的辯解是，房子缺乏可居住性，所以他有理由拒絕支付租金，但在答辯書上並沒具體陳述，房東是那一項修理工作沒完成。

可是，不久之前房客曾經通知劉女士，房子沒有熱水，當時劉女子也按部就班，即時派遣工人給他修好。但是，工人去檢查熱水器後告訴劉女士說，他發現熱水器的火苗沒點燃，以為這就是沒熱水的原因，所以他把熱水器點燃後，就離開場地了。

劉女士以為這問題已經解決了，於是從此也不再留意它。出乎所料，開審當日，房客卻作證說，房子沒熱水。劉女士因事先沒料到這個可能，所以沒作好準備，提前通知工人上庭作證，而且劉女士就熱水器修繕工程也提不出任何報告。劉女士的言說有一點吱吱唔唔，有口莫辯，因此法官就不相信她的證詞。

於是法官最終的判決是，因為房東沒提供熱水，房子缺乏可居住性，所以按加州法律，房客有權要求把租金調降。但是，房客仍然需要繳租，前提條件是房東必須先把熱水器修好。為了證實房東有遵守判決，法官命令雙方再次回來法院稟告，是否已完成各方在判決書下應履行之義務。

按判決書的要求，劉女士再派遣工人回去做第二次檢查，工人仍然發現熱水器的火苗沒點燃，於是又將火苗點燃。

到了第二次開審日，劉女士和工人一起上庭，法官證實雙方已履行各方義務，沒宣佈誰是勝方之下，就讓雙方回家了。劉女士以為案子結束了，但不久後，她卻接到對方的通知，要求法院判房東支付房客七千元律師費。所提出的理由是，租約規定，凡因為此租約而發生訴訟，敗方必須負責勝方的律師費。劉女士覺得莫名其妙，於是她向律師詢問。

律師表示，加州法律規定，房東有責任保證出租屋的「可居住性」。一般而言，房子若缺乏「可居住性」，房客有權拒繳租金，房東無權驅逐房東。並非任何一個須修項目都會導致房子被法院視為缺乏「可居住性」。

房東在這方面的失責必須是實質而不是微不足道的。造成出租屋失去「可居住性」的情況，包括但不限於，房子缺乏熱水、暖氣，或有漏水等。每逢有這種情況存在時，房客有義務通知房東，並給予他合理的機會去糾正，否則房東不能算是違法。

由於劉女士第一次開審時，忽略了人證及物證，法官很可能相信了房客的證詞，認為她未盡維修責任，因而作出以上判決。

一般的民事訴訟案中，勝負的決定是取決於到底那一方從中獲得最高的利益。以劉女士的情況而言，由於房子缺乏「可居住性」，而房客又及時支付了調降之後的租金，所以房東驅逐不成功，房客從中獲得的利益比房東高，因此敗方應該是屬於房東，儘管房東也的確有從案中取得所欠租金。

這次繳了7千元的學費，劉女士輸得慘不忍睹，於是她下定決心，以後若還有驅逐案，她肯定會在開審前好好準備，以免遭受同樣的下場。

文：陳建友律師