買賣雙方在一個地產交易中，隨時都有可能因為擬定協議過程中沒事先溝通好，而導致合約含糊而產生異議。一旦發生爭執，輕則經過經紀人協調就可讓爭執化解，重則就想找律師為自己的權力問個究竟，準備提出訴訟給對方「一點顏色看看」。

可是，許多律師會忽略了閱讀買賣協議，就迫不及待的提出訴訟，尤其是不擅長打地產官司的律師。買賣協議中往往會有條款規定，每當雙方發生糾紛時，任何一方提出訴訟的前提條件是事先試圖與對方調解，不遵守此條款者將喪失索取律師費的權力，儘管官司打贏了！

訴訟前必須調解並非法律的明文規定，而是存在於加州地產商協會標準製訂買賣合約的一項特殊條款。其實，諸多的商業交易中所簽訂的合約是不含有這個條件的，這也是為何許多不熟悉地產訴訟的律師，會犯上不經調解就提出訴訟的大忌。

當然，若能夠利用訴訟來壓抑對方投降，可以讓自己得逞，提早解決糾紛，並且可以省下昂貴的律師費，何樂而不為呢？可是，若是這麼簡當，對方又何嘗不懷有同樣的想法呢？

無論中國人一般對於訴訟的態度是膽小如鼠，但有時候不經過調解，就向對方揮舞拳頭，隨意引發訴訟，不僅壓抑不了對方，反而會逼虎跳牆，最終獲得的是一個一發不可收拾的局面。

一位地產張先生曾經與一位賣主在佣金方面發生爭執，雖然雙方簽署的售賣協議有類似以上所述的調解條件，但由於張先生聘用的刑事律師對此條件不太熟悉，他在未事先經過調解就提出訴訟，最後為期3年的官司打贏了，法院卻拒絕判賣主賠他律師費。張先生所付的律師費比他獲得的佣金賠償還高，扣除律師費後，他還倒貼錢，結果這場官司也算白打了。

雙方既然在立約、履約時缺乏溝通而步入這個局面，就更不該將錯就錯。其實，一旦進入訴訟，當事人因為都各自由律師代表處理案子，按規矩，律師會特別交代客戶避免與對方有任何接觸。雖然律師這麼做是為了保護客戶，但律師夾在中間，雙方之間就產生了一個隔牆，從那個時候開始，想與對方溝通就更加艱難了。

其實，一個由一位毫無利益關係的第三者主持的調解會議，能夠提供一個具有規律及保密的場合，讓雙方利用這個管道，澄清過去產生的誤解，以便和平解決糾紛，免得將來後悔當初沒機會把自己的條件告訴對方，而面臨一場可怕的官司。

對於一位地產經紀人，訴訟前調解尤其重要。如果買賣雙方因發生爭執而拒絕成交，那麼經紀人就賺取不到佣金，徒勞無功了。即便是成交後發生的糾紛，如買方發現賣方沒老實披露房子有重要缺陷，類似這種糾紛往往會牽涉到經紀人。雖然經紀人有職業疏忽保險，但一般都要5千到7千元左右的自付額，而且打官司會影響工作情緒及隨時要花寶貴時間參與訴訟，那一方面的時間是可以留給賺錢用的。

大多數糾紛的產生是出於擬訂及履行協議時缺乏律師的把關。律師可以協助與對方在立約時溝通及澄清雙方所願意承擔的法律風險，避免沒必要的誤會。沒有誤會就不會有糾紛，沒有糾紛就沒必要調解。80
%的買賣糾紛的發生是可以透過專業的法律輔導來避免的，剩下的20%的一半是可以經過調解程序解決的。

有時候打官司是為了伸張正義、懲罰對方，但是，不管案子有多好，沒有一位律師能夠保證會打贏官司，若不幸輸掉了，那時候真正被懲罰的是自己。何況打一場官司要煎熬數年，不是每一個人都承受得了訴訟的壓力。儘管打贏了，數年來所付出去的精神代價也未必是金錢彌補得了的。

文：陳建友律師