去年11月6日大選後，民主黨成功地奪取了加州眾參兩院三分之二的議席，其重要性是，所奪得的席次已達到通過任何加稅案的多數票。

加州選民曾經在1978年反稅運動時期，通過了第13號公投案。該公投案修改了加州憲法，從那個時候開始，憲法要求州議會必須以至少三分之二的多數票才能通過任何加稅提案。

地產稅是屬於所謂的從值稅（ad valerem tax)的類別之一，比如營業稅（sales tax)也是從值稅的一種。不像所得稅，從值稅一般是按所持有的地產或個人產物的價值來計算，稅率不分公司或個人，也不分貧富。

可想而知，長期性來說，地產一般是永遠增值的，而一個人活到一個年級，總是要退休的，房價一旦增值到某個程度，或許老年人會因退休後無法承擔昂貴的地產稅，而被迫離棄自己多年來已留下美好回憶的家園。避免這個悲劇的產生，也成為了第13號公投案的目的之一。

之前的地稅體系不排除地方政府每年為房產估定價值，來計算所需支付之地產稅。但是，第13號公投案把房產的估定價值回落至1975年的市價為基礎，同時也對政府為課稅而做重估的權力加以限制，具體上，除非房產有轉手或新建如添加樓層，政府不得重新估定價值，但每年可把基礎價值按通膨率調高到不超過2%的幅度。這意味房產的估定價值要經過50年之長的時間才會變成買進價格的兩倍。

然而，第13號公投案也給地產稅制帶來不公平之處，有人認為，問題出於法案所擬下之「轉手」的定義。一般個人是無法掩蓋房產有無「轉手」，因為從所登記的地契上面就可以一目瞭然，而公司與個人不同之處在於公司買賣交易能夠以股份轉移方式，產權不須變更。縱使在公司方面，無論是產權或股權上，只要所「轉手」之股權有超過於百分之五十，均可引發政府為房產課稅的重估權，一般會造成房產估定價值的基礎被調升至「轉手」後的市價。

但是公司股權的買賣交易一般是不公開得，儘管股權的「轉手」已足以引發重估權，縣登記所是不出現任何蛛絲馬跡的，這個納稅群就成了漏網之魚了。第13號公投案未通過之前，比率上個人納稅群與公司納稅群的地稅分擔幾乎是平等的，該公投案通過後，實際上政府所獲得的總地產稅收的來源卻變成是偏重於個人納稅群。

過去幾年內，加州面政府臨財務赤字問題之際，由民主黨掌權的州政府，已經在設想各個增加稅收途徑來削減赤字。去年11月份選舉中，加州州長布朗所推動的第30號公投案就是一個例子。事實上，經濟衰退數年之後，在大選之前，曾經有觀察者建議，以改革地產稅體制來增加稅收， 但當時民主黨還未奪得三分之二的議席，因此改革無法落實。但是，以現今加州立委的組合，從所需之多數票來說，只要能夠獲得民主黨議員的全體支持，理論上合理的地稅體制改革是可以體現的。

其實，地稅體制的平不平等，關鍵不在於體制本身，而是在於實施方面。實際上，個人在地產稅體制下所享有的幾個例外，包括某種親屬之間的產權過戶，如祖父母把產權過戶給孫子女或父母過戶給子女、或個人把產權置放在所設立的生前信託、或夫妻把產權過戶給純粹為自己成立的公司等類「轉手」，是不會招來稅估員的「登門造訪」、重估地產價值的。可是，公司卻沒有這方面的例外可享用。每一筆交易，無論是產權或股權上的「「轉手」，只要有超過百分之五十以上，都一律應當引發重估價值。

關鍵在於地產稅制的有效實施及執行，是基於一個誠信的基礎。稅估局的資源不如國稅局，若納稅人不從實申報，例如個人把產權過戶給一位與他毫無親屬關係的陌生人，卻在（preliminary change of ownership）表格上申報成有親屬關係，選擇表格上所提供的略十幾個例外之一，讓房子過戶後不會因此而被重估，那麼，稅估局沒察覺之下，連個人都可能成為漏網之魚。

2014年1月1日以後，成立LLC有限公司將不再需要商業用途了。所以個人也可以以公司名義持有居住房產，個人在地產稅制下也一樣可以以不透明的方式「轉手」，只是到底值不值的這麼做而已，因為成立及維持公司也需要額外化費一筆開支。

有評論者認為，改革地產稅制應該從「轉手」的定義下手，其他評論者則認為，問題的根源不在於「轉手」的定義缺乏功效，從新擬定「轉手」的定義未必能夠達到功效、增加稅收，原因是其真正根源是行政性的。又有一批人士認為，既然第13號公投案的啟發是基於人道，讓公司享有「13號」的保護就缺乏意義了，改革不需確保公司與個人在「13號」下是否平等，稅估局可以有權每年重估公司持有的房產，不需等到「轉手」之際，或同樣讓公司享有每年漲幅上限，但是把2%的上限調高。

可見如何改革地產稅制來增加稅收的看法，是議論紛紛、見仁見智的。這個話題也即將在未來數年內，成為加州政壇上的一個燙手山芋。

文/陳建友律師