未賣掉的1031交換屋不能夠當頭款證

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問：我於去年十一月份賣了一個商業地產，買賣雙方預定二月中旬 Close Escrow, 這個交易正在進行Escrow當中。我當時決定售賣這個地產時忽略了一個很重要的問題，因為我需要作1031交換以避免繳交資本利得稅，要得到延稅的好處，我就必須再購買一個交換地產，但是我根本沒有考慮過把這個地產賣了之後是否可以找到合適的交換地產來購買。雖然目前我能夠以高價售出這個地產，但是我也必須以高價買該交換地產。經過分析後，我認為賣掉這個地產所得的金額是不夠讓我購買我心中想買的交換地產，於是我希望能夠找到一個合法的解約辦法。聽說賣方的解約根據有限，我把合約內的主要條件提供給您，希望您能協助我想出一個解約策略。

我與買方簽的是一份CAR標準商業地產買賣合約書，成交價約90 萬元，買方已把2萬元訂金存進 ESCROW帳戶，買方也需要作1031交換，買方其餘的頭款將來自他所作的1031交換地產賣後所得之錢，他計劃這兩個交易同時Close Escrow, 但是合約並沒規定他必須能夠賣掉他的交換地產後此筆交易才能Close Escrow, 原先我們在協商合約條件時他曾經作出這項要求，但是被我拒絕了。買方必須貸到款才能完成這個交易。

答：首先您應當確定買方在此合約之下必須呈交給賣方的每一份文件，包括貸款公司所發出的預先核批書（Pre-approval Letter)及買方的頭款證明文件，都按約準時提供，否則作為賣方的你是有權向他提出解約的。

一般而言，買方需要在簽約之後的短時間內把該Pre-Approval Letter 及頭款證明交給賣方以證明他有能力購買該地產。假若買方不及時呈交該文件，您可以準備一份賣方向買方要求買方履行該合約內之條件的通知書（Notice to Buyer to Perform) , 務必在該通知書上註明賣方要求買方在四十八小時內呈交該文件給賣方，否則賣方將有權解約。為了避免將來買方強辯沒收到該通知書，除了把該通知書傳真給買方外，您務必保留簽收記錄。

假若買方沒有在四十八小時之內提供該文件給您的話，您便可以如願以償地把該合約書給解了。

假若買方準時於四十八小時內把該文件提供給您的話，您可以檢查文件內容以確定文件是否符合合約要求，如沒有的話，您仍然可以解約。由於買方成功地完成他的1031交換不是合約裡的條件之一，買方不能夠利用他從該買賣交易當中將獲得的錢作為他的頭款證明。假如他拿不出其他種類的頭款證明，你可以用這個理由與他解約。

根據您所提供的事實，以上的建議是您應當採取的策略。

文/陳建文律師