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加州州長Jerry Brown 兩週前簽署了一項相當保護住宅屋持有者的命名為「屋主人權法案」（英文「Homeowners Bill Of Rights」）的法規。

這項法規來自加州眾院AB1278號提案。事實上，過去曾經有過類似提案但一一的被州立委回拒了，沒有通過。這項法案的推動者是加州現任首席檢查官Kamala Harris。

加州的房地產巿場自2007年以來不斷地慘遭全美國法拍風波拖累持續下跌幾年，這整個過程中，加州有上百萬的居民也因法拍而失去了房子，我還記得當時的一場混亂，2009那一年我律師樓平均每天接到五通由面臨法拍的客戶打來的電話，可惜當時的法律不給予這些屋主充分的保護，其中有些人還有能力僱傭律師，其他人也只好聽天由命。很多人最大的投訴是銀行不應該在他們正進行申請更改貸款中未獲知結果前就把房子給法拍掉了，有些人甚至已經獲得更改貸款批准後房子仍然被銀行法拍。

想必很多人也投訴到政府有關部門，但是投訴無門，州司法部門由於沒有可依賴的具有相當效力的法律可以阻止不公平法拍行為，也因此束手無策，不能予以援手。因此 自從Harris2008年上任後，她下定決心改革加州法拍法律，與一些民主黨派眾參兩院的州議員不斷地擬定不同版本的提案，一個版本失敗了再捲土重來又擬一個版本，一直到成功為止。他們終於成功了。

這個新法案是頗有執行效力的，然而它帶有一點政治潛意識，特別是在競選年裡立下的。此法案包羅萬象，給予消費者非常廣泛的權

力，當然最引人關注的是它是全美國第一個模仿今年四月份聯邦政府配合五十個州州首席檢查官們與五大銀行達成之兩百五十億金額

的和解協議內容成功立下的法規，尤其重要的是除了五大銀行（美國、花旗、大通、富國、聯合金融），其他銀行不受此協議所約

束，然而這法規所針對的對象不限於五大銀行，除非是法拍數量較小的銀行。

反對此提案後變法規的組織包括銀行協會及加州房地產協會。地產協會的顧慮是這法規會給房屋市場成長帶來相當的阻緩力量，導致

房市復甦更加拖延，原因是法拍程序越嚴格，銀行怕將來產生訴訟因而審批房貸時會變成更嚴格，也許會造成合格買房子的人數降

低，這將降低成交量，不管知期或長期而言，這種現象對於地產行業是相當不利的。此項法規的主要條例可以顯示出來它是如何的廣

泛及嚴謹，例如新法案禁止「雙軌道」法拍政策（指銀行同時進行更改貸款及法拍程序）、銀行拒絕批准更改貸款的話必須提供充分

解釋理。否則的話，屋主可告故意違規者因非法法拍所承受的「實際損失」（一般包括精神損失），最低可告五萬元，另加律師費。

法拍程序上，屋主也享有更多的保護權，例如每當銀行決定延拍賣日期時不能夠像過去般現場口頭宣佈即可，必須書面通知屋主如此

這般嚴格。

雖然此法案缺乏刑事懲罰條例，但是它所也必然在地產更加嚴格，避免將來被捲入訴訟風暴。掀起了不小的漣漪，銀行家們也會因為它而不寒而慄，審批貸款時也因而而更加嚴格，避免將來被捲入訴訟風暴。

文／陳建友律師