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2019美國房地產市場3大預言

讓我們先來看看美國經濟總體情況。GDP增長率持續增長,截至去年第二季度,美國GDP環比增速達到4.1%,創近期新高。本輪經濟的擴張已經保持了110個月的增長。

美聯儲會議對美國經濟保持樂觀,用“強勁”二字來形容美國經濟增速,上次會議刪掉了以往聲明中的穩健增長說辭。此輪美國經濟擴張有望打破歷史最長記錄。聲明中強調了經濟活動、就業市場、家庭支出和商業固定投資基本面強勁。川普總統曾在twitter上寫道:“美國有全世界最好的財務數據”。

與此同時,美國國內失業率截至去年10月已經下降到了3.7%,為2000年12月以來的最低水平,降到了18年來新低。這與強勁火爆的就業市場直接相關,就業市場的強勁態勢也提高了美聯儲官員的樂觀情緒,認為通脹率將朝著美國央行目標增長。

在就業市場的強勁環境下,可以進一步支撐消費,這是有利於投資的。經濟整體向好,再來看下房地產的情況

美國整體的房價走勢,過去十年裡漲了15%。全美NAHB房地產市場指數一直遠高於50的基準分界線,也表明了開發商對未來預期較好,或會增加房地產投入。從當前的數據指標來看,美國經濟在2019年上半年預計仍會延續當前的強勁勢頭。

美國總人口持續顯著攀升,其中年輕人與老年人的增長值得關注。

在1981年到1996年期間出生的人,25-44歲的人口自2011年起轉跌為升。這個年齡段的人群是房地產市場購房的主要年齡層,具有購房潛力,結合持續的低失業率,這個年齡段的青年就業人口不斷增多及收入的增加,美國房地產市場的購房需求預計將會進一步擴大。

人口老齡化帶來“銀髮紅利”

自2000年以來,65歲以上人口就一直處於與穩步增長狀態。截至2017,美國65歲以上老齡化人口已達到4924萬,人口的老齡化也為養老類地產提供了發展契機,該市場也預計成為主流地產開發項目之一。

綜上來看,美國近期宏觀經濟表現向好,但在全球整體不確定的大環境下,找出未來最有升值空間的地產板塊,才能讓投資人在有賺頭的同時也更有抗風險的能力,結合美國經濟、市場環境與人口結構,我們可以做出以下3大預言:

 

預言1

學生公寓-巨大潛力

學生公寓是典型的抗週期地產類別,原因是無論在經濟周期的什麼階段,學生數量是不受影響的,海外不斷到美國去留學的留學生,這些年只增不減。而學生公寓的長期需求和學生數量密切相關,留學學生人數的綜合變化也自然成為學生公寓需求的決定性因素。

考慮到學生公寓是一類安全穩定的創收型資產,學生公寓實際是抗週期行業細分中非常好的投資類別,與經濟關聯度小,安全穩定。學生公寓地產不僅為投資多元化提供了機會,也能避免傳統高價資產領域的激烈競爭。如果擔心經濟周期的動盪,學生公寓的可預期性正是不確定中可以找到的確定。

預言2

養老地產-漸成主流

“嬰兒潮”一代指的是1946-1964年出生的一代人,在享受了美國經濟繁榮的紅利後,這5000萬“不服老”的群體也開始進入退休期。目前65歲人口已占美國整體人口數接近16%,以這一代人的特點以及富足程度,意味著未來需要更多更好的養老設施來提供廣泛的服與幫助。養老問題也逐漸成為美國最為關心的問題之一。

在此情況下,即便是在頻繁波動的市場背景下,人口結構決定了養老地產的周期性特徵仍是較弱的,最吸引投資者的還是該領域的長期受益流以及支撐該領域增長的人口結構發展趨勢。今後20年中,65歲以上的老齡人口不斷上漲,如此龐大的人群是一個超級大的市場,前景可觀。

預言3

物流地產-大勢所趨

自上個世紀80年代,美國就已逐步推廣供應鏈管理的思想,物流地產作為整個物流供應鏈中的周轉物流環節,也在地產行業細分領域裡得到了迅速的發展。在前幾年國內雙十一爆倉的時候,美國電商在感恩節,黑色星期五這些購物大打折的節日里卻能有序進行,美國各大電商的快遞配送速度提升的背後,是物流倉儲配套體系的升級。

由於網購的無處不在,物流地產離我們並不遙遠。隨著技術的衝擊以及消費者購物方式發生改變,倉儲空間需求與日俱增。所以零售商家需要在人口中心附近設置更多倉儲空間來滿足需求。而在零售物業租金相對較高的情況下,需要依賴倉儲來儲存大量庫存。除此之外,人口的增長也會對供應鏈施壓,進而轉化為對物流地產的需求。

綜上,預計2019年美國房地產市場在以上領域會有更多投資機會,宜信財富在投資理念上用母基金的方式,攜手全球排名前50的房產投資機構,配置不同地域、不同類型、不同策略的地產業態組合,分散風險的同時也抓住了包括美國在內的全球最具增長潛力的稀缺房產資源,一鍵獲得對標國際的專業房產投資模式。

 

文/搜狐

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