購買1031交換地產需作好準備及時解決產權問題

問:我與丈夫合購了一棟二十單位的公寓,成交價是一百萬元,該公寓是住滿房客的,月租收入約一萬元。我們購買該公寓的主要目的是為了完成我們所做的1031交換,所以這份交易的訂金是來自於我們售賣一個房產後所獲得的資金利得(Capital Gains).

Escrow 剛開不久後,賣方突然來電說她恐怕產權有問題,希望雙方能夠協議解約。據賣方解釋,產權上有三個貸款抵押書,第一貸款是1986年登記的。金額是21萬元,第二貸款是1987年,金額是13萬元,第三貸款是1994年,金額是50萬元。第一及第二貸款是私人貸款(賣方好友),第三是銀行貸款,由於她決定售賣該公寓時以為一百萬元扣除貸款及經紀人之佣金之後還有剩額留給她,但是事實並非如此,她不只沒有剩額,還得從自己口袋裡掏出幾萬元才能 Close Escrow, 原因是第二貸款帶有每年14%的利息,由於始終沒有䦕始償還這筆債務,好友也從未追討,如今她連本帶利還欠29萬元。

我們無法確定賣方所講的話是真是假,但是我們實在進退兩難,原因是「1031」法律規定交換產物一旦被指定之後,必須於180天之內完成交易,不然的話,我們就必須付幾萬元的資金利得稅。再過四十天「1031」交換之180天就到期了,請問我們應該怎麼辦?賣方經紀有無責任賠償買方的損失?

問:以您的狀況而言,由於時間上的約束,您最好設法幫賣方解決第二貸款的問題,一方面可以試探賣方是否真正面臨這個問題,另一方面可以讓您能夠免付資金利得稅。從您所提供的數據顯出,買價看起來比巿價低,或許賣方覺得自己賣便宜了,想存心解約的,藉產權問題作解約理由,您務必查清楚事情真相。

根據加州法律,除了一些特別的狀况外,一般的私人貸款所收的利息。每年不能超過10%.表面上看起來,這第二貸款所收的利息是不合法的,按照加州法律,不合fa的利息都可以一概撤消,賣方只欠她好友本金而已。您或許可以請律師為賣方與其好友協商以說服他放棄該不合法的利息,這麼一來賣主就不須掏腰包來Close Escrow 了。

假若無法說服他放棄利息,另一個辦法就是購買Bond來釋放該抵押書,保費大約是六千元。一旦釋放了這第二貸款,賣方就不須掏腰包來Close Escrow,但是雙方必須額外簽約或補Escrow Instruction 以便處理買賣雙方之間的協議,如買方有權扣留一筆錢在Escrow。另外,萬一無法解決第二貸款問題的話,買方有權把產物還給賣方,但是這種解決辦法相當複雜,務必請教律師。如果賣方是因為事後覺得自己賣便宜後悔而想解約,請求好友協助並且串通欺騙買主的話,您可能必須透過訴訟或仲裁解決難題。

 

文/陳建友律師

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