Trump當總統對灣區房地產市場影響幾何？

作為首位房地產巨頭當選總統，Donald Trump在競選中卻很少談到他的住房政策。「我無法想起Trump先生明確地將他的房地產經驗和他任期內如何處理住房政策聯係起來，」Redfin首席經濟學家Nela Richardson說。
話雖這麼說，鑒於Trump在包括貿易、移民和放鬆管制等其他多個主題上直言不諱，Richardson以及一些當地專家對Trump執政如何影響市場前進進行了猜測。

抵押貸款利率
看Trump如何影響抵押貸款市場，我們無需等到1月：在大選後的一週，隨著投資者把他們的錢從債券中抽出、投回到股市，抵押貸款利率已經爬升半個百分點。
Richardson指出，4%的利率仍處歷史低位，不應該對市場產生多大影響，除非它繼續快速顯著提高。她說，如果有私有化陷入困境的金融服務機構房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac）的舉措，那麽利率會大幅度增長。
Paragon Real Estate首席市場分析師Patrick Carlisle認為，灣區房價高企，購買力已經很成問題，因此，抵押貸款利率每一次上升可能意味著越來越多的人買不起房子。
「利率是一個巨大的問題，」他說。「灣區住房負擔能力是我們一個最大的社會、經濟和政治問題。如果利率急劇上升，這將大大影響住房負擔能力，令住房問題變得更糟糕。例如，利率幾週前在3.5%到3.6%區間範圍，如果它們躍升至4.5%，那麽普通購房者支付的利率成本增加25%，這對承擔灣區高房價本已感頭疼的他們來說無疑是雪上加霜，房價最昂貴區域更是難上加難。」

外國投資
Trump所推動的排他移民政策對全美市場外國投資也有很大的影響。
「現在，美國房地產被外國買家視為一種避險投資，」Richardson說。「圍繞這一投資安全性所產生的不確定性，比如對資產能否清算、甚至對是否能使用住房的擔憂特別可能導致對豪華住房市場的衝擊。」
從地方來說，最大的因素是Trump反華言論如何阻礙投資，Carlisle說。「如果中國人開始認為他們在這裏不受歡迎，或者沒有安全感，那麽他們將停止來這裏，不再把孩子送到這裏上大學，也不會在這裏投資，立即，」他說。
但Pacific Union(2014年在San Francisco開辦了一個Chinese Service Concierge Desk)的首席經濟學家Selma Hepp認為，Trump的地產背景將使他意識到外國資本投資房地產的重要性，她希望Trump政府能夠認識到「高技能移民價值、溢出效應及對經濟的影響」。
簡而言之，任何來自中國投資者的擔心可能是短暫的。「我們可能會看到來自中國買家的某種恐懼，他們可能會很坦白地觀察其他市場，比如加拿大(儘管他們在加拿大已經有大量存在)，但我認為，當我們對一個移民改革內容有更清晰觀察時，中國投資者將返回，」她說。

確定的不確定性

在大選獲勝後，Trump已經從他的競選言論上往回收，這讓我們的專家很擔心他在競選時說的話有多少真正能兌現。例如，Richardson希望所承諾的「鐵銹地帶」州就業回升會幫助那裏仍苦苦掙扎的房地產市場。「與東部和西部海岸的城市不同，時間無法讓這些社區恢復活力，只有就業才能，」她說。「他們需要我們對他們地方經濟的關注和重新投資，然後住房才能再次成為一個不錯的投資。」
但Hepp認為，如果Trump 兌現他的承諾，修改貿易政策，把那些就業崗位帶回美國，那麼加州經濟肯定會受到影響。「中國政府非常擔心Trump對貿易協定的想法和他想對這些協定採取何種舉措，」她說。「正如我在我的文章中寫的，這特別令加州擔心，因為如此多的貿易經過加州港口，而且來自東亞的外國投資基本上都集中在加州。」
Richardson也希望Trump對放鬆管制的強調以及他的房地產背景可能導致開發限制的寬鬆，並因此帶來更多住房。但同時，Carlisle認為全美層面上的任何變化不會在地方上產生很大影響。「我們的市場及其所有監管規定-法規、環境、規劃審查等等——和開發的政治阻力在地方或州層面上全部自有模式。」他說。

事實上，Carlisle對Trump整體看法呼應了過去一週灣區許多人的看法：「祈禱Trump不會成為他競選期間所承諾成為總統那樣的總統。」