用「人頭」解決法拍恐有後遺症

隨著過去幾年房價的飆漲、房屋淨值的回升，以及「屋主人權法」對於法拍的嚴格抑制，雖然法拍問題已因此慢慢地成為過眼雲煙，

但5年前金融海嘯到臨時，坊間曾經出現了乘火打刧的無良商家，號稱是法拍救星，透過網絡刊登廣告，利用各種虛空的承諾，以不同的手段引誘屋主上鉤，所留下的某些後遺症，現在才開始浮現。

當時束手無策的屋主趨之若鶩前往求救，雖繳不出累積下來的拖欠款項，但每月支付幾百元的酬勞給這些「法拍援救機構」並不成問題。可是除了能把法拍的日期延後、爭取幾個月的時間以外，他們並未能真正為屋主解決法拍問題，而屋主所付出的代價未必會帶來太多的回報，最後房子仍然被銀行收回，石沈大海言之不過。

商家們各出奇招阻止法拍，以鑽破產法的漏洞為主要策略，但破產所能產生的效應，原則上只能夠讓法拍暫緩，不能夠終止法拍。而面臨法拍的屋主真正需要的不是暫停法拍，而是確切終止法拍。

部份屋主沒有足夠的收入來合格申請調整房貸，無法降低利率或本金把月付調降至可負擔的程度。由於金融收縮，房貸不如以往容易獲得通過，以新的規格來審批決定屋主是否可負擔調整後的房貸，也是造成屋主最終走上法拍之路的原因。

許多屋主不甘「坐以待斃」，願意花幾千塊錢賭一賭，儘管明知破產不能解決更本問題。大多數走上這條路徑的屋主最後還是「死路一條」，但也有少數的「倖存者」，至今仍然保得住房子。

張先生就是其中的一位「倖存者」。其實張先生本身並沒宣佈破產，商家為他安排將一小部份的產權轉移於3位陌生人名下，張先生保留大部份的產權，打算由這3位「人頭」的其中一位先破產，第1位的破產案失去效應後，再由第2位破產，逐一的破產下去，一直到第3位「人頭」的破產也阻止不了法拍為止。

張先生本來只計劃利用此策略隔靴搔癢，購買近1年的緩沖時間，但沒料到自從第1位「人頭」破產後，銀行雖有權向破產法院申請許可繼續法拍房子，卻暫時把張先生的法拍案擱置，這下子一拖就拖了3年。

與此同時，過去幾年房市復甦，房價從谷底慢慢地爬升之後，張先生的房子已經不再「溺水」了。於是銀行開始敦促張先生賣房，否則將繼續法拍房子。只要張先生能把房子賣掉，能夠避開法拍，固然是件好事。雖然現在賣房能拿回的現金不多，但至少信用不會因法拍而遭受太大的衝擊，有助於他將來申請房貸購房。

於是張先生透過商家找到3位「人頭」簽好地契把產權歸還給他。這本來是件非常簡單的事情，殊不知賣房時卻被產權公司拒絕了。因為當時張先生與3位陌生人之間進行了「無保險」產權轉移，所以產權公司要求這3位在地契書上的簽字必須由他們指定的公證員來公證。

這聽起來不算是克服不了的難題，可是張先生被商家告知，說其中一位「人頭」已經「回國」了，去向不得而知。聽了這一番話後，此時張先生對地契書上及破產文件上的簽字的真實性感到質疑。

於是張先生更改產權公司，並告知新公司說其中一位簽地契書給他的人已經失蹤了，所以那個人的簽字不可能重新被公證。在這種情況下，產權公司要求張先生書面陳述他與這些人進行產權轉移的來龍去脈。這是件非常令張先生為難的事情。若說實話，產權公司恐怕會認為他與3位陌生人有不良勾當而拒絕他，若編故事又不知從何說起，啞巴吃黃蓮，有苦能言。

張先生的產權問題不僅限於簽字方面，原來其中一位「人頭」有2萬元的卡債被登記於縣登記所，因此當這個人把把產權還給張先生時，這卡債會出現於產權記錄中，以致張先生賣房時必須為他還清債務才能成交。

其實，類似張先生的例子不勝枚舉。除了破產或法拍的情形以外，無論出於何種原因，在沒購買產權保險的情況下把產權轉移給別人，都存在著將來賣房時由於產權不清而產生不便的風險。

文：陳建友律師