加州住房不足不用再講了,州府新一輪十年蓋房目標也不用說了,幾乎遍地哀嚎,

而加州的鄰避(NIMBY)主義者便在這哀嚎聲中發揮無限創意,例如San Mateo的Baywood社區居民,拿出歷史建築需要保存來減少房屋擴建。然而比起那小鎮增減幾棟房子,加州840哩長的海岸廊道卻有著州府機關來幫忙鄰避,因為加州海岸委員會(CCC)有權對海岸線以後一千呎內的陸地廊道,要蓋什麼、蓋在那裡與如何蓋說yes或no。

不管有沒有州府蓋房軍令狀,蓋任何新房都還是要有環境影響評估,在廊道以後與內陸地區不複雜,大家走地方政府規定的程序就好,但在廊道以內就要經過CCC的評估,然後由十二位委員來做最終定奪。這似乎造就出一種不公平現象,因為了保護海岸線,CCC基本上都會否決大規模住宅建設,而加州長期以來住在這美景第一排的人,又多是有錢人,在舊金山州參議員Scott Wiener眼中,還多偏白呢!

Wiener於去年七月的一場眾議院委員會聽證上說:「我們將對內陸實施州住房法律的想法…然而卻在文字上豁免了較白較富有的沿海社區,實在令我反感。」於是他與同志們立法推動在還沒達成州訂住房目標的地區,加快流程來蓋房,免除冗長的公聽會與環保法律挑戰,沿海地區也不能例外,有效地把CCC排除在審查過程之外。

這份主旨在土地利用、簡化住房審批與多戶住宅開發的SB 423法,認為「現行法律授權地方政府的規劃委員會,或負責審批開發項目及其它特別規定的同等地位委員會,來執行開發的設計審查或公眾監督。」要被移除掉,它們將只被授權來做設計審查,而該法也已於去年十月由州長簽署生效。

這份被眾議院住房與社區開發委員會主席Buffy Wick,形容為如果要支持住房開發,這個法案你一定要來投,且是送到州長桌上最重要的住房法案,當然注定會被環保團體反對,因為簡化官僚作業的結果,就是排除掉一些委員會的監督功能,例如CCC。

自從Weiner於去年二月提出後,CCC就很反對幫助開發的法律把手伸進他們的地盤中,主要理由當然是環保,認為隨著氣候變遷與海平面上升,沿海地區蓋更多房子只會惡化氣候的影響。CCC說客Sarah Christie說:「一旦你開始豁免《海岸法》規定的開發級別,那就等於開了潘朵拉的盒子,你將失去關於加州的一些最好東西。」

最好的東西當然就是美麗的海岸線,然而SB 423法將允許集合住宅蓋在這廊道上,而這不就是邁阿密海灘的景象嗎?所以Malibu、Santa Monica與San Diego等南加著名海岸豪宅市鎮,以及半島西邊老被CCC盯上的半月灣與Santa Cruz,當然也反對海岸被「過度」開發。眾議員Al Muratsuchi (D-Rolling Hills Estates)在眾議院表決辯論時說:「我支持可負擔住房,但不該用加州標誌性海岸線來當代價,也不該拿保護加州免於野火當代價。」

保護海岸線等於保護內陸免於野火,這氣候變遷大帽子Weiner可不願意戴,他認為現行環保法規就可做到兩全其美,不過他還是做了些修正,對於「環境敏感或危險,例如可能受海平面上升影響的地區」仍可豁免。

CCC被挑戰Weiner不是第一人,去年還有San Diego的州眾議員提法案要蓋高密度集合住宅,理由是給低收入者住。CCC與其捍衛者則說,親住宅擁護者和立法委員挑錯敵人了。在其創立的頭十年中,CCC是被授權在審批住宅興建項目時,把蓋可負擔住宅做為條件之一,但於1982年被立法機關給剝奪了這權力。當時的主席Lenard Grote在議會聽證上警告說,剝奪該權力將「肯定了可住在海岸的能力,被保留給富人了。」

儘管CCC支持者經常說該委員會從未否決可負擔住宅項目申請,但對許多開發商,包括要蓋低收入住宅的建商,對於可能拖上數年的審批,然後又不會有明確結果已產生了「寒蟬效應」,San Diego土地利用顧問Jeannette Temple說:「以我的觀點來看,這只是另一種紅線。」

十二位委員由州長與議會指派的CCC權力真的很大,他們可審批沿海廊道的城市成長與區域計畫。靠海的社區對於擬開發項目有意見,也可直接向他們申訴。在沒有自己的海岸保護計畫的城市,這可是包括洛杉磯在內的加州四分之一沿海城市,CCC就直接提《海岸法》尚方寶劍來管了,Christie說這是為了大家好。

當外州很害怕加州人來洛杉磯化他們的寧靜鄉村時,CCC及支持者也很害怕加州海岸被邁阿密化,住宅與環保這兩大難題,可能是加州特產的矛與盾,但它們難道只能是一種矛盾,而不會是共破難關的戰友嗎?

記者 Pegasus J. Juan

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