住房政策應屬經濟政策還是社會政策

也許大家還記得中華民國國父孫中山先生所提「耕者有其田,住者有其屋」的理想,而忘了早在唐朝,杜甫寫《茅屋為秋風所破》時就感慨:「安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏。」沒關係,忘也好記也好,本文探討之住房問題都會讓你從此忘記不了。

近半年來,全球華人最熱門的新聞,中國投資移民客救活了舊金山造船廠開發案應可列其一。這固然是事實,卻莫因此而忽視另一事實,此開發案是李孟賢市長實現「住者有其屋」(Housing for All)的示範案之一。

今年一月十七日在Bayview Hunters Point該案的工地現場,李市長對各界代表發表他的2014年施政宣言。開宗明義就說明為什麼選在一個私人開發商的工地發表這麼重要的談話,因為在他身後,一萬二千戶住房將是他的施政核心。

為了不讓辛勤工作的市民們被“priced out”灣區,舊金山將以史上最快速度來興建最多的房子,計畫在2020年前,完成新建或重建三萬戶住房,超過一半會以合乎市場行情,配合加大頭期款貸款額度最高到20萬等優惠措施,賣給四口之家年收在145,650元以下的中產階級者。以造船廠開發案中一戶兩臥房住宅為例,市府官員說會低於60萬。

新屋開工率與營建許可是衡量經濟景氣好壞的重要指標,而這兩項便列在李市長施政宣言的住房政策七大綱領之中。蓋得越多,表示經濟越好,但經濟好了,就人人買得起房嗎?據一家地產公司Trulia於今年五月所做的調查報告顯示,舊金山中等家庭收入在84,129元以下,想買一棟1050平方呎價值44萬元的房子,市場上只有14%符合,也就是說舊金山是全美中產階級最買不起房的城市。另據美國人口調查局統計到2013年,舊金山家庭擁屋率為36.9%。全加州平均56%,全美66%,舊金山是加州最低、全美一半。

舊金山有七成以上住房放在租屋市場,也是全國租屋行情最貴的城市。在李市長的住房綱領裡,至少有三條提到租屋,其思維還是市場供需法則,供應越多,選擇就越多,價格自然就「負擔得起」(affordability)。問題是供的夠多嗎?非營利組織加州住房夥伴公司(CHPC)調查,至2011年止,舊金山低收入戶仍短缺40,845套租金管制房,而市府官員也承認這兩年市場至少又流失掉上千戶,所以李市長的三萬戶通通填進去都還不夠。

有好工作,才能在這城市談「負擔得起」,李市長如此表示過。但有好工作的人並不是每個都是“tech boom”公司員工,薪水可以隨著房市一起“boom”。住房問題用商品化的經濟政策來應對,很可能讓住房需求演變成住房投資,讓屯屋變成另一種不道德的屯糧。沒有安身立命的住房,人又如何做好工作?正視這個問題的政府,就會用社會政策來正義化,新加坡便是個成功範例。

新加坡在2013年達成100%住者有其屋目標,其中81.9%是購買或承租政府提供的「組屋」,而公民或永久居民家庭擁屋率達90.5%,是實施住房政策最成功的國家。

新加坡的房地產市場幾乎由政府主宰,為落實“住者有其屋”,特提供大部分民眾負擔得起的公共住房─組屋。新加坡土地85%左右屬國有,組屋只銷售地上物使用權,不賣土地所有權,再根據家庭收入來實施合理的組屋配售政策,保障80%以上的中等收入家庭能買到廉價組屋,並訂定法律嚴格防止組屋炒賣。另外也提供“廉租房”給買不起房的家庭,房租最低只要總收入10%。

新加坡實現了國父孫中山的理想,但世上又有幾個國家,條件能像新加坡一樣呢?好像除了古巴,每個國家都有難言之隱。不過政府主導房市、根據收入訂定合理住房代價等措施,還是值得借鏡。畢竟,住房定價依家庭收入會比依市場行情來得有人性,至少公有土地開發案應該這麼做。

住房問題到底應該怎麼解決?套句鄧小平同志的話:「不管黑貓白貓,能捉老鼠的就是好貓。」不管用社會政策或經濟政策,能解決的就是好政策,相信是每一位灣區無殼族的心聲,因為大家只想也只能住在一個“負擔得起的城市”(affordable city)。

專題報導 \ Pegasus J. Juan

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