賣方或可放棄「時間極為關鍵」條件

home

問:我一個多月前購買了自從我移民來美國以來的第一棟房子。當時我透過朋友介紹,獲知有一位房產經紀與她丈夫出售她們擁有的一棟房子。雖然她沒有表明不是我的經紀人,但她的舉動讓我以為她會照顧買方的利益,所以我在不找自己的經紀人的協助之下,就直接與她聯繫,價錢也不談判之下,就以六十萬全價敲定協議,也付了百分之三為訂金。賣方要求三十天成交,但未簽約前,我向她表白我顧慮三十天不足夠完成貸款審批,所以我希望賣方給予45天的時間,但她電郵回復說我一定要以30天的成交時間才能讓我的offer比起其他買家的更具有吸引力,才能夠被挑中,但她電郵表示,若貸款不能及時批下來,賣方會合理延長成交日期, 我就放心進行交易了。後來她來信催我「remove contingency」,雖然貸款還未批下來,但時間已到而貸款經紀也有自信準時成交不成問題,我就同意簽了。約定成交日之兩天前,我接到她發出的「Demand To Close Escrow」給予我比原訂成交日多出四天的時間放款完成交易,但銀行因最後關頭仍要求補件,而導致銀行在她給的新期限的最後一天的中午12點才把「loan docs」送達escrow。由於她於當天的早晨的八點已通知escrow取消交易,escrow就拒絕完成關閉作業。事發後,我責問她什麼原因之下,她也吱吱唔唔,說不出什麼道理,只強調已經給了我超出合約的約定時間成交,我都未能準時完成,問到之前電郵里願意給我時間完成貸款的談話,她也不正面回答,感覺上她後悔價錢賣得太低了。請問我有權強制她們賣屋嗎?訂金保得住嗎?
答:若要準時關閉escrow, 買賣雙方一定要在成交日前夕簽妥一切文件,原因是一般縣登記所沒有提供「當天登記」服務(Same Day Recording),而合約以登記日為「關閉」日。一般房屋買賣合約都含有「時間極為關鍵」條件,意思是說,履約時差一天都不可以,違約者沒有彌補的機會,買方若成交日前夕尚未簽妥貸款文件(loan docs),賣方有權拒絕完成交易,甚至於在某些情況下,沒收買方訂金。但是雙方進行交易時,也可能從行為上放棄了這項條件的權力,例如以上所述例子。縱使賣方曾經語言上同意不堅持「時間為關鍵」條件,但法律也允許她及時在成交日未到臨之前,通知買方即日起開始又堅持該條件,關鍵在於她有無「及時」這麼做。法院會斟酌各因素,包括她身為經紀人不應無理佔消費者的便宜等,來判她是否可以堅持買方即時成交,答案在於法官會認為,多少預先通知才算合理。這是個相當棘手的法律問題,但從不應讓經紀人「佔便宜」的政策而言,買方略佔優勢,如不能強制賣方賣屋的話,至少保得住訂金。

Leave a Reply

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.