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加州新租客保護法案生效

加州的房東及租客們都注意啦!新的 AB-1482 租客保護法案(AB-1482 Tenant Protection Act,以下簡稱租客保護法)已於今年生效了。此法為全加州範圍內實施的租控法律。

其實我們之前也發過一次,但是主要是介紹了一下法案內容,這次打算再深度和大家說一下,更全面的了解。

另外,從2020年7月1日起,有一個新的通知條款要求,詳情可以直接拉到文末。

敲黑板,劃重點!租客保護法主要有以下兩點新措施:

  1. 租住單位受每年房租漲幅限制(Rent Cap)

‧租客保護法規定如果租客住滿一年,房東每年漲租不得超過兩次

‧租金漲幅的幅度不得超過5%加上消費價格指數(CPI)的漲幅,或是10%,取兩者中的低值。注:CPI反映了通貨膨脹的程度。舉個例子: 如果你的出租房所在地的CPI漲幅為4.01%,那麼你的租金漲幅不能超過9.01%(5%+4.01%)。但如果你如果你的出租房所在地的CPI漲幅為5.01%,那麼你的租金漲幅不能超過10%,因為10.01%>10%

以下為加州主要地區適用的CPI

‧Los Angeles and Orange Counties: 3.3%

‧Riverside and San Bernardino Counties: 2.8% (as calculated March to March)

‧San Diego County: 2.2% (as calculated March to March)

‧Alameda, Contra Costa, Marin, San Francisco, and San Mateo Counties: 4.0%

‧The rest of California: 3.3%

  1. 房東驅趕租客必須有“正當理由”(Just Cause Eviction)

租客保護法規定,如果租客已居住一年或以上,房東若想進行驅趕,必須證明此舉有正當理由(just cause)。針對正當理由,租客保護法將其分為兩類: ”租客有過錯的正當理由”(At-Fault”Just Causes)以及“租客無過錯的正當理由”(No-Fault” Just Causes

租客有過錯的正當理由:

‧租客拖欠租金

‧租客違反租賃條款,如擅自轉租給他人

‧在房屋中進行違法行為,如吸毒、販毒、賣淫等

‧租客拒絕房東進入房間修理(房東需提前通知)

‧ 租約將在2020年1月1日或之後終止,但在房東給出租客續約的書面通知後,租客拒絕簽署新的租約(前提是租約的內容不可有大幅度變動或違反法律規定的情況)。

 

租客無過錯的正當理由:

‧房東打算收回房屋給自己或家人住(如果租約是2020年7月1日或之後簽訂的,租約中需明確體現若房東打算收回房屋給自己或家人住,租客同意搬走)

‧房東退出出租行業(注:賣房子不算做驅趕的正當理由)

‧ 因政府部門或法院的要求物業必須清空物業

‧ 房東需拆除或大幅度翻修物業(注:翻修必須是大幅度的如更換全屋電線。刷牆這些“小打小鬧”是不夠格的)。

注意:如果房東想用“租客無過錯的正當理由” 來終止租約,那麼房東需要支付房客搬家費。租客保護法規定,房東有兩個選擇: 1.支付租客一個月的租金作為搬家費。 2.書面同意免去租客最後一個月的租金作為援助。

 

享有租客保護法豁免的物業

租客保護法並不適用於所有類型的物業,有的物業可獲得豁免。豁免分為兩種即:“租金管制豁免”和“租客驅逐保護豁免”。

同時受兩種豁免的物業:

‧Single-family homes 及condos,除非它們是投資信託或公司持有

‧過去15年里新建的並且有Certificate of Occupancy的房屋

‧從租約開始時,房東一直自住一戶的Duplex

‧學校經營的學生宿舍

‧本身已有租客限制的房子,如給中低收入的 affordable housing

‧移動房屋(Mobile homes)

 

僅受“租金管制豁免”的物業:

‧當下已受到房租限制(rent control),限制租金不得超過CPI + 5%的房屋

 

僅受“租客驅逐保護豁免”的物業:

‧ 房東自住的同時出租房間給租客,公用廚房或衛生間的房子

‧短租房或酒店型住房

‧ 非營利性醫院,宗教設施,老人院

 

享有豁免物業的房東需額外書面通知租客

特別提醒房東朋友們:如果你的房子是被豁免的,您必須要給租客書面通知,明確告知你的房子不受租客保護法的管轄。

法案要求從2020年7月1日起,若房子不受法案管轄,租約內必須包含關於豁免的通知條款。若租約在2020年7月1日之前就已經生效,小編也建議給租客發個書面通知,以免日後麻煩。

物業受到管制的房東必須給出書面通知如果你的房子受到租客保護法的管制,房東需給出下列書面通知,且字體不小於12 號:

“California law limits the amount your rent can be increased. See Section 1947.12 of the CivilCode for more information. California law also provides that after all of the tenants havecontinuously and lawfully occupied the property for 12 months or more or at least one of thetenants has continuously and lawfully occupied the property for 24 months or more, a landlordmust provide a statement of cause in any notice to terminate a tenancy. See Section 1946.2 ofthe Civil Code for more information.”

租客保護法的生效雖然加強保護了租客的利益,但也使得房東要做的工作更多了。作為租客,有了這把”尚方寶劍“,可以很好的保護自己的合法權利;作為房東,在租賃之前則需要對租客更加嚴格把關,以免造成不必要的麻煩。

 

文/美帝活雷峯

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