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COVID-19小商業可終止租賃不承擔違約義務

加州修訂SB939:COVID-19小商業可終止租賃不承擔違約義務

加州立法機構投票通過一項法案。經修訂,SB 939暫停了房東在新冠疫情緊急狀態期間,針對小企業及非營利組織的商業逼遷,而且小商業將可以與其業主重新針對現行租約進行修改,若30內無法達成協議,租客將可終止租約,這一修訂將對加州的商業業主產生巨大的衝擊。該法案將一直持續到2021年底,或緊急狀態結束後兩個月,以較晚者為準。

據悉,該法案以5-1票通過參議院司法委員會,參議員Brian Jones (R-桑蒂) 表示反對。 Maria Durazo (D-洛杉磯), Lena Gonzalez (D-長灘), Hannah-Beth Jackson (D-聖塔芭芭拉),Bill Monning (D-卡梅爾), 及Bob Wieckowski (D-弗里蒙特)均支持該法案。

SB 939將允許小商業與其業主修改現行租約,以應對新冠疫情所造成的經濟影響。包括酒吧、餐廳及咖啡館等商家,可與房東重新協商租約,如果其收入因疫情限製而損失了40%,並且由於社交距離要求而導致運力下降的話,且房東與租戶在30天內不能達成新的租賃協議,則租戶可以終止租賃,而不會受到任何處罰。

根據該法案,SB 939的租約重新談判規定條款,將不適用於公有製企業或公有製企業旗下企業。相反,這些修訂只針對需要立即被救濟的小型企業和非營利組織。

SB 939法案如果最終通過,根據法規,加州的所有企業和非營利組織將不得被逼遷。有代表南加州眾多名牌企業的知名審判出庭律師鄭博仁(Paul P. Cheng, Esq.)就針對該法案,做出以下分析解讀:

SB 939主要內容規定

加州參議院修改了SB 939法案,建議在《加州民法典》中增加第1951.9節。 SB 939法案具有兩個基本目的:

為商業租戶提供免受驅逐的附加保護 (Section 1),禁止商業逼遷;

為某些商業租戶提供重新協商其租約的權利,如果未能與房東在疫情中達成新的租約談判,可以暫停終止租賃,不需支付租金損失以及承擔任何違約義務(Section 2),以此將早前法案規定的暫停商業逼遷的內容更進一步擴大化。

SB 939針對的適用者

第1節(驅逐保護)適用於“商業不動產承租人,包括商業或非營利組織。” 鄭律師(Paul P. Cheng, Esq.)提醒,該節並未具體劃分出任何特定規模的商業租戶,並且似乎適用於所有“商業租戶”(與第2節中定義的“商業租戶”有所區別,但范圍有所限制)。儘管最近的許多條例將大型跨國公司排除在其範圍之外,但該擬議修正案並未包含此類例外。提議的SB-939的第2節適用於“商業租戶”,第2部分將其定義為主要在加州運營且主要業務是小型企業(未定義)或飲食店(未定義)的企業,娛樂場所(未定義)或表演場所(未定義)。此外,商業租戶還必須:(1)與州或地方政府的居家避疫(Shelter-in-place),或與2019年同月相比,經歷了至少40%的月收入下降,(2)如果是飲食場所,娛樂場所或表演場所,則由於保持社交距離從而導致運營下降25%或更多; (3)受防止疫情傳播的相關規定的影響,該規定與shelter-in-place生效前相比,對其業務造成了財務損失(財務標準)。本條亦不適用於任何上市公司或由上市公司擁有,或與上市公司有關聯的公司。

SB 939通過會有什麽影響?

第1節:將禁止在公共衛生緊急狀態未決期間,業主採取任何行動終止任何租約,或以其他方式嘗試驅逐商業租戶。如果租戶在公共衛生緊急狀態期間的任何或全部月份內未支付租金,租金應在緊急狀態結束後的12個月內被付清,除非有另行協議規定,房客可在緊急狀態結束後12個月以後才支付未付租金。另外,在緊急狀態下房客欠下的應繳的未繳租金,也不能作為日後驅逐房客的法律依據。另外,針對緊急狀態下的未交租金,房東也不能收取任何罰金。例如,如果假設緊急狀態將在2020年6月30日結束,那麽租戶將規定必須在2021年5月31日之前償還他們可能沒有支付的四(4)個月的租金。

第2節:允許符合條件的租戶與其房東進行誠意協商,修改相關的租約要求,無論租約上剩餘的期限如何,均應根據其確認的租約條款發出通知,以發誓證明其符合財務標準,並聲明商業租戶希望獲得的修改(談判通知)。因臨時安置令而被被迫停業或被要求延期開業的商戶,不需要提供財務準則。如果雙方在房東收到談判通知後的30天內,仍無法達成協議,在此之後的10天內,商戶有權可以通過書面通知房東終止租約,無需對未來的租金、費用或其他可能到期的費用承擔任何違約責任。商戶只需要支付之前到期的租金,金額不超過以下規定金額: (1)在與COVID-19相關的法規頒布期間,產生的過去到期租金的最長叁個月的租金額(或少於實際未付的金額),以及(2)在與COVID-19無關的時間內發生和未支付的所有租金(截至終止通知(支付)日期) 。

租金應在終止通知發出後12個月內支付給房東。租客須於收到終止租約通知書後14天內遷出。在收到終止通知後,租賃和任何與租賃相關的第叁方擔保也將終止,不再具有強制力。因此,以2020年6月30日為例,如果該租戶在2020年7月1日立即向房東發送通知,則租戶可以在2020年8月1日起終止其租約,並且對不超過3個月的未交房租,不需付追索責任。

 

如果通過SB 939什麽時候生效?

由於SB 939是一項緊急法令,一旦立法機關通過並經州長批准,將立即生效。

 

新的民法條例1951.9還將生效多久?

第1節(驅逐):在州長於2020年3月4日宣布的緊急狀態期間仍然有效。

第2節(協商/終止):將在2021年12月31日或宣布的緊急狀態結束後2個月之前失效,以較晚的時間為準。例如: 基於2020年6月30日的日期,承租人可以在2021年12月31日前以最小追索權終止租約。

如果通過,作為房東我是否有義務將本民法條例1951.9告知房客?

是的。業主必須在本條生效之日起30天內,向租戶發出書面通知,說明第1條節對商業不動產租戶的驅逐保護。

如果獲得通過,《民法條例1951.9》是否將優先適用現行的暫停驅逐令?

第1款並不優先於禁止相同或類似行為的任何地方法令,或對本節所禁止的相同行為施加更嚴厲的懲罰。

 

如何联絡這項法案的起草者?

州參議員Scott Wiener,可以通過他的秘書聯繫到他:

Miles.Horton@sen.ca.gov https://sd11.senate.ca.gov/contact

The Honorable Scott Weiner

State Capitol, Room 5100   Sacramento, CA 95814

(916) 651-4011

 

文/鄭博文律師

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