在70-80年代移民到北加州的華人家庭，都感覺過去灣區不但是氣候宜人、房價低及所有生活消費都很便宜。曾幾何時，灣區中產階層的家庭在高度壓力的環境下生活。雖然房屋價格近幾年飛漲，但加州的地價稅、生活費用、交通壅擠、保險費都讓人吃不消了。於是許多灣區朋友開始考慮移民它州。內華達州的拉斯維加斯是最被提及的一個城市。以下這篇真實故事，自述他的親身痛苦經歷，選擇了離開灣區飛往它州，為甚麼做了這個重大決定？請看看他的遷居故事。

原本並沒有計劃要做內華達州的居民。加州的天氣好，吃的跟玩的地方眾多，就業的機會多，想要飛到亞洲或是歐洲都很方便。但是計畫永遠跟不上變化。這個故事要從2013年前 一次在拉斯維加斯的家族團聚說起。

2013年之前的某一個感恩節我們家族相約在拉斯維加斯渡過。 我幾位叔叔2007在拉斯維加斯一個豪華大廈內買了三個不小的套房。 他們打算退休後全部搬到這裡來。當然他們買的時機是在高點。可是對我們幾個從灣區來的土包子，他們的套房真的是金光閃閃，富麗堂皇。 連我們家的兒子女兒都很羨慕。當時在北加我們在經營自己的科技公司。壓力很大而且一直不賺錢。 現在回想起來有一點不自量力。 2013年1月來拉斯維加斯參加了 CES 。 我們借住了親戚的套房。那時候感覺好像從北加州來到另外一個世界。我們發現拉斯維加斯吃的、玩的，還有購物都比北加州好。 那一次之後讓我們動了念頭要在拉斯維加斯置產。 我在2013年參加 CES回到北加州後，花了一些時間做市場調查。雖然在那個時候我不是當地人，可是在2013年2月中之前，我基本上已經把附近幾個高樓的地理位置摸得一清二楚。我們透過南加州 一位資深房地產公司的老闆娘介紹一位在拉斯維加斯也非常資深的地產經紀。 那時候兒子女兒都在同一個中小學。 所以趁他們放春假的時候 一起到拉斯維加斯看房子。我們到了拉斯維加斯地產經紀有派車子帶我們看房。那一次在拉斯維加斯花了3天。回到北加州之後下簽了合約，買了一間公寓跟兩間condo hotel。從那個時候開始了我們在拉斯維加斯房地產投資歷程。經過這麼多年來的累積，我並不能說我們是這裡的專家。可是從一個投資者的角度，我相信我的經驗對很多人來說是很寶貴的。在這裡整理的一些要點來跟大家分享。 在進入房地產主題之前，先談一談這個城市。

講難聽一點， Las Vegas Strip 是為了遊客而建的。不是為了本地人。很多人說他們不喜歡拉斯維加斯的原因是 Las Vegas Strip 街上的人潮、車潮、混亂跟賭博。 當然如果大家都是週末到拉斯維加斯來共襄盛舉，它不亂才怪。我常常說這些人是 hypocrite (偽君子)。 明明對拉斯維加斯抱怨一堆，可是跟朋友一起要玩的時候還是跑來拉斯維加斯。當然我們也不能怪這些人。賭城的方便性，值回票價性，跟多元化的環境，讓很多人無法抗拒。可是您可能不知道內華達州最主要的收入最近已經從賭博轉換成娛樂。2008 金融海嘯的時候，拉斯維加斯房地產的跌幅跟銀行回收在全美是數一數二的。2008年金融海嘯之後， 拉斯維加斯花了很多工夫在轉換它的產業。我們的州立大學有了自己的醫學院。我們有自己的職業冰上曲棍球球隊黃金武士(Golden Knights)。這個球隊在第一年成軍就打進了冠軍賽。我們也有自己的職業女子籃球隊 (Ace)。2020美式足球突擊者隊(Raiders)將會從北加州搬進他們在拉斯維加斯全新的Stadium。從這些種種的跡象看來，拉斯維加斯已經從一個過路經濟 (transient economy)轉換成本地經濟 (local economy)。IKEA 幾年前也在這裡開店。Costco 去年年底在東南方的Henderson開了它第四間店。預計拉斯維加斯的人口將從目前的200多萬快速攀升到300萬。

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講到我們冰上曲棍球球隊, 我的房地產仲介跟我分享了一個故事。想當年MGM去找冰上曲棍球聯盟 NHL希望在拉斯維加斯可以拿到一個球隊。當然 NHL沒有那麼好講話。他們跟MGM說，你們先去賣季票 (season ticket)。如果你們可以賣到 x 的數量的季票，我們就答應在拉斯維加斯設一個新的球隊。各位想想看，誰會願意去買一個沒有球隊的季票。 當然 MGM 不只達標，而且還賣超出標準 50%的票。在拉斯維加斯這些大的旅館集團先天的底子非常深厚。我常常跟我的朋友說，這個城市想要做任何大型的項目，只要旅館的稅金加一點點。不用多少時日就可以募到需要的資金。 現在在紐約後面的T-Mobile Stadium 就是黃金武士的Home Stadium。

在美國很多的大城市都會有所謂的 Chinatown， Japan town , Koreatown。 在這個城市 只有一條街叫做 Spring Mountain Rd。這條路上各個亞洲國家的料理都有，生活機能非常方便。 如果住在拉斯維加斯市內，10到15分鐘就可以到餐館或是超市。 這裡餐館的價錢，起北加州大概低30%到50%。如果想要開洋葷，拉斯維加斯是美食的重鎮。幾乎所有有名的廚師都要在這邊插旗。當然我們也有不少米其林認證的餐廳。這裡的自助餐(Buffet)當然更是沒有話講。

我們再來說說購物(shopping)。 除了在高檔的 Hotel Casino裡面都有他們自己的名店街之外，在離市中心不到30分鐘之內 有三個Outlet 外加 一些傳統的購物中心。拉斯維加斯的 outlet是舉世聞名。我們吸引到的客戶很多是從國外千里迢迢過來。我們這裡有全美流量第四大的 Boss Outlet Store。在南邊的Outlet 有方圓500英里內唯一的 William Sonoma Outlet Store。我有一次在 Boss Outlet Store 聽到一名從歐洲來的客人在跟店員確認價錢。我只聽到那個客人一直在唸 “ Incredible”。

雖然拉斯維加斯獨立屋的均價在2018年底已經到達 $295,250多美金，跟北加州的房價比起來 還是有一大段距離。筆者最近跑去看了幾個建案。其中一個建商Toll Brothers在拉斯維加斯一共有15個建案上市場。 拉斯維加斯的房市比較多元。到現在還是可以買到10多萬的房子。 當然如果您口袋夠深，超超級豪宅也比比皆是。再加上內華達州的房地產稅整體來講比加州的低，作為一個擁屋者的負擔比較沒有那麼大。之前我的北加州的保險經紀跟我說有一個人把北加州Cupertino的房子賣了之後在拉斯維加斯換了10棟房產。 一棟自住九棟出租。做起了包租公。再加上生活開銷比北加州少很多，現在過著自在沒有壓力的生活。

拉斯維加斯最近兩年來變得比較會塞車。當然比起洛杉磯跟北加州塞車的狀況，我們這還真的是小兒科。最近也因為政府在做高速公路的改建，使得塞車的情況尤其在上下班時間更為嚴重。可是筆者認為這只是短暫的現象。在拉斯維加斯很多主要的道路的紅綠燈非常有趣。如果您抓到對了時間，綠燈幾乎是一路到底。比較少走走停停的現象。拉斯維加斯的國際機場( Mccarran International Airport) 離市區非常的近。這裡除了計程車很多之外了， Ride Share (Uber, Lyft) 也非常發達。我有一些房客自己沒有車子。他們的生活圈都是在 Strip附近。所以很多都是走路就可以到。如果有需要的話，有太多的出租車可以叫。

我們稍微談一下拉斯維加斯的天氣。我有朋友抱怨說拉斯維加斯夏天太熱。我想看在省州收入稅跟生活機能的面子上，這個根本不是一個議題。這些朋友是從一個旅遊者的角度來看這件事情。我時常問他們，你們是在外面修馬路的嗎？ 還是你們是在外面幫人家代客趴車的嗎?我現在住在一個約2000呎的大廈豪華公寓內。 除了偶爾出去買個菜或是打打牙祭， 我們豪華大廈內的生活機能很好。有游泳池也、有健身房、有人幫我們收包裹。 而我們的信件也是郵差送到我私人的信箱內。在這裡到處都有冷氣。我們時常在夏天跑到Casino內吹冷氣走路運動。順便走馬看花。同時也走路給人看。 我一個月平均的電費是$80。 包括冬天跟夏天24小時冷暖氣。拉斯維加斯最熱的時候是6月，7月，8月。 9月初或是9月中氣溫就開始往下掉。其他的時段都非常的舒服。

接下來我們回到房地產投資的正題。我有朋友跟我講說想要自己去考房地產執照。為了就是要省下 3 % 的佣金。 經過這麼多年跟各個層次的仲介交手，我發現這個想法是不正確的。 如果不是要全職做房地產生意，這筆佣金還是留給專業的房屋仲介賺。在拉斯維加斯有5至6份免費中文報紙。報紙翻開來全部都是房仲的廣告。 我時常在想上面有多少個是全職或是真正有從這個行業賺到錢的房仲。我手上也有4位非亞洲人的房仲。 每一位都有自己的長處。譬如說其中一個是當建商想要出清或是有特別的優惠時，建商會主動聯絡的房仲。 他已經在這個地區耕耘了幾10年。 通常他都會第一個打電話給我，因為他知道我有能力在短時間之內完成交易，而且也不太囉唆。 當然他也知道我不會買市價的東西。最後一次跟他合作我們用低於市價40%的價錢買了兩間套房因為建商想要出清。 另一位房仲是其中一個 Condo Hotel 的前業務副總。 他在那一棟大樓因為工作的關係打滾了幾年。他後來離開了那個工作而創立自己的房仲公司。 所以他有很多內部關係。 去年那棟大樓有25%的成交都是他經手的。 我們手上有另外一組人是專門在做出租的管理。 他們已經做到非常專業而且有系統化。 他們手上一共管理超過200間的房產。而他們每個月的管理費也非常的合理。用少許的佣金換他們的關係跟經驗是非常的值得的。

在做房地產投資，自己的功課一定要做足。要不然只會被人家耍得團團轉。我在這裡也碰到我本以為還有兩把刷子的房仲。 但交談之後發現不盡然。 在一個公開場合的聚會我跟一位剛從南加州到拉斯維加斯買房子的太太在閒聊。因為自己住在高樓內並且對這一塊市場非常熟悉,。我們聊到高樓的投資， 閒聊中這位房仲忙著插嘴。他說所有拉斯維加斯的高樓都沒有自己的停車位，都必須經過代客泊車。 當然這個資訊是完全不對的。如果一個新的投資者聽信的這個房仲的話，很容易就被這個房仲誤導而不考慮高樓的投資。這就是我講的被牽著鼻子走。高樓的投資有它的問題，但利多的地方也很多。 比如說高樓的管道費通常都高得驚人。通常月費 1呎大約美金60分到$1多都有。 這個月費用來分攤公共設施包括游泳池、健身房、電梯、Spa、前門的門禁、收發服務等。 如果您的單位有任何的緊急狀態，大樓管理都可以派人馬上到你的單位幫你處理。如果你要出去旅遊一段時間，門一關就可以出發。因為高樓的門禁森嚴，也比較不怕遭小偷。 有任何問題，通知 管理協會來處理就好。如果有包裹要進來，隨時都有人可以幫你簽收。對於一些退休的空巢家庭，高樓的生活是一個不錯的選項。 當然亞洲人通常比較傾向買獨立屋。對於高樓大廈的投資比較不懂。我最近認識了一個人。他從建商買了一棟Summerlin獨立屋。 他跟我說建商現在的開價將近$700,000。建商接下來會在個半個英里之外的地方開始另外四個建案，開價從$900,000到$1,150,000，所以可以看得出來獨立屋的市場非常的熱。

另外在做房地產一定要懂得如何去算投資報酬率(CAP rate)。我必須要了解我的錢是放在銀行生利息比較好，還是投資在某棟房子上面比較好。報紙翻開來看到一些房仲廣告的 CAP Rate 不禁讓我懷疑這些房仲到底有沒有執照。還是他們故意要誤導投資者。他們的算法是把月租乘以12個月再除以買價。 他們完全沒有包括房地產稅、仲介費用、利息費用、保險費用以及其它的雜費在內。在拉斯維加斯3至5% CAP的房地產投資比比皆是。

經過這麼多年的磨練，我發現對於現在住在加州而還沒有辦法搬到內華達州的居民Condo Hotel 是一個非常好的選項。 我必須要說我被 Condo Hotel燙過。 我最原先買的兩個 Condo Hotel淨利 收入都不到 1%。 這個數字是已經扣掉所有的開銷。 如果您有興趣投資這一種的房產，必須要找可以讓外面第三方管理的 Condo Hotel，而不是非得要用本來的旅館的出租系統。 這一種的投資顧名思義就是當屋主需要使用的時候，可以很容易地把是要住的日期留下來自用。 而自己不用的時候，又可以請第三方公司當作旅館幫屋主出租。對於還在考慮要不要搬到拉斯維加斯的外州居民，是一種用來試水溫的投資方法，而且不用再掏腰包養它。如果有做足功課跟買到對的物件，投資報酬率很容易就超過5%。如果是買平常的獨立屋或是condo/apartment, 這些物件出租的租約至少需要簽半年，這一種的投資基本上是沒有自用的空間。

所以對於想不定時嘗試拉斯維加斯生活的外州人，並不是一個理想的投資方式。在拉斯維加斯有兩個Condo Hotel 我個人比較喜歡，一個是 MGM Signature，另一個是 Palms Place。 另外在尋找這一方面房產的朋友要注意房間看不看得到Strip. Palms Place房間號碼偶數的房間是面對Strip，而奇數的房間面對西方。 MGM Signature是反過來的，基本上有Strip 景觀的房產比較貴。

說到這裡各位讀者應該對拉斯維加斯有一個基本的概念 。有機會買個機票到拉斯維加斯走走， 親眼看看也不錯。Southwest Airlines 時常會有促銷。 來回只要100 元出頭。 盡量不要到週末來跟人家共襄盛舉。 花一點時間來了解拉斯維加斯的本地市場。或許您會跟我一樣為這個城市心動。

現在談一下為什麼要搬。在女兒上高中四年級的前幾年，把公司結束掉。公司做了這麼多年勞心勞肺，沒有賺錢，還被政府機關查稅，找麻煩。我們做事情腳踏實地。所以查稅問題全身而退 。在北加州小公司很難生存。除了薪資開銷大，各種的保險費也年年增加。甚至有員工去申請 Workers Comp Insurance。 雖然以雇主的角色，我們並不認為是跟員工的工作有關。 後來亦然決然把全部都放棄掉。 花了將近一年時間善後。在女兒進入高中最後一年，我們突然覺悟接下來根本不需要學區。女兒畢業之後也會進入他人生的下一個旅程。作為加州的居民，外州投資的收入全部都要繳加州稅。 工人越來越難找因為生活開銷偏高。上班時段塞車塞到早上10點半還沒有塞完。在外面打牙祭的開銷也越來越貴。到處都有人在偷包裹因為凡是犯罪總額低於$950都不用抓去關。這已經不是我所熟悉的加州。 跟全家討論後，決定搬到拉斯維加斯。 拉斯維加斯有非常強壯的中產階級。如果讀者有在看Discovery Channel 或是 History Channel會發現有很多節目都是用拉斯維加斯中小企業作主題。Tanked, Pawn Star, Counting Cars, 和 Restoration Hardware 是幾個主要的代表。一個城市要能成長，必須要有一個強而有力的中產階級。這些在電視上的公司只是 一小部分的代表。我剛到拉斯維加斯有很多事情要辦。到銀行開帳戶，新帳戶經理是加州來的，到車行去看車子，業務也是加州來的。到William Sonoma Outlet Store 去採買， 店的經理也是加州來的。到Home Goods去撿便宜，幫我們結帳的小姐也是加州來的。所以拉斯維加斯已經不再是一個退休才搬過來的城市。我發現加州的中產階級或是願意上班工作的人已經慢慢在往拉斯維加斯搬移。在加州收入或許比較高，可是勞力的投資報酬率可能沒有辦法跟拉斯維加相比。

作者/高潮迭起