美國的各類稅務一向繁瑣,而作為地方政府的一項重要稅種的房產稅自然也不例外。對許多有意向或正準備在美國買房的華人來說,為了合理避稅,了解清楚美國房產稅的計算方法與流程顯得尤為重要。本文將對美國房產稅的計算與流程進行詳細介紹。

 

美國房產稅的計算方法

美國房產稅的確定是基於房產評估價值和當地的稅率,往往會因各州而異。

 

房產價值的評估

與國內不同的是美國的房產包含房屋本身加土地,房屋的地基和院落的土地都歸屬在其中。因此在評估房產時要綜合房屋本身的價值與其地產的價值。

 

1.房屋價值通常由當地的專業的評估人員決定。為了解房產的價值,可以聯繫當地評估員的辦公室或者當地的稅務機關。許多評估員都有在線工具,可以根據地址查找房產價值。有時屋主也可以從金融機構獲得價值估計。

具體評估的方法也有多種,但大致說來,評估的基本原則有3個: 一是參考同地區同類型的房屋價值,二是估算在同一地皮上造同類房屋的造價,三是假定出租的租金。並結合當地經濟狀況,可以得到房屋的評估值。

美國地方政府根據估價員的評估,會將新的房屋價值評估報告提前半年通知你,如果覺得價值評估符合心理預期,就等著政府寄來新的稅表;如果覺得和心理預期相差太大,可以提出要求重新評估,政府會委託評估員,重新審核評估報告並將結果寄給你。如果還不覺得不合適,可以要求上訴,由法庭最終裁定。

2.在美國一些大城市,往往土地價值高於房屋價值,所以房產稅稅率一般會以土地的價值為基礎。土地越有價值,房產稅越高。一塊土地的價值通常由兩件事決定:土地本身的價值和附加任何東西的價值。

舉例來說,在美國A縣買了一所房子,預估房屋價值為357000美元,由於靠近繁華商業區以及兩處便利的高速公路,預估土地價值是307000美元。加上這兩個值,我們的財產總價值為 357000 + 307000 = 664000美元。

 

確定房產稅稅率

美國房產稅的稅率每個州以及州內各縣市徵收房產稅的標準都不同,稅率在1%-3%左右浮動。

有一個簡單的計算公式:房產稅稅率=預算應徵收的房產稅稅額÷房產計稅價值總額 。不過即便是同地區,房產稅稅率還會隨時間變化而變化,這取決於徵稅機構的需要。

 

比如A縣有預算短缺,就可能會提高稅率以使收支平衡。因此,了解房屋所在地區政府的最新財政信息至關重要,與評估財產價值一樣,通常可以從當地稅務機關得到這些信息。

但是,我們需要清楚地方政府不是唯一徵房產稅的組織,其他為當地社區服務的組織也通常會設置相應的房產稅。

在我們的例子中,假設我們生活在ABC州的D市,我們需要支付1%的州稅率,同時D市還擁有自己的2%的房產稅,最後,D市公立學校會以3%的稅率徵收自己的學區房產稅。

計算總稅率

首先,將不同的稅率相加,以獲得需要支付的總房產稅率。

在例子中,由於我們有全州1%的財產稅,2%的市稅率,以及3%的學區稅。

因此,我們總共需要支付1% + 2% + 3% = 6%的房產稅稅率。

還有一個需要關注的稅項,那就是額外地產附加稅。

當購買的房子屬於新發展區,一般地稅在基礎稅率外還會有額外地產附加稅Mello Roos tax,這個稅主要用於該區域的基礎建設,如學校、公園等公用設施。

 

計算總房產稅

把總財產稅率乘以正在計算的房屋與土地總估值,就將得到財產稅總共需要多少錢。

在例子中,總房產稅率是6%,房產價值664000美元,0.06×664000美元=39840美元。則39840美元為最終的房產稅。

 

 

美國房產稅的徵收方式

美國地方政府在房產稅上規定了一些減項目,主要是針對自住的房屋,這是通過減少稅基或低估財產價值來實現的。還有一種減免房產稅或房產稅抵稅的方法,就是當房產稅超過某一大值時,納稅人可從州政府得到相應的州個人所得稅抵免或現金補償。

美國各州對房產稅的減免規定都有所差異。以加州為例,加州關於住宅類房產稅減的規定主要有:

納稅人的主要自用住宅,可免除7000美元的房產稅;

殘疾退伍軍人可免除15萬美元的房產稅;

年齡超過55歲以上的老年人,出售自用的住宅後,若在兩年內另外購買自用的新住宅時,只要新住宅價格不高於原有舊住宅的賣價,可按照原有住宅的稅額來繳房產稅。但是在原則上,此種優惠納稅人一生只能適用一次;

父母兒女之間轉移主要自用住宅,不論是採用銷售、贈與或繼承方式,其轉移後的房屋均無需重新估價,可按轉移前的房產稅徵收,而此種優惠原則上僅限於同一州內。

房產稅的繳納流程

美國的信息十分發達,房產稅的繳納也可以實現在線支付。

 

 

確定房子所在的縣

登錄自己房子所在縣的政府網站

 

找到該縣的交稅頁面

找到房產的parcel number

Parcel number 是房產的唯一識別號,可以在交稅頁面的右邊查詢

 

選擇並支付房產稅

以上就是美國房產稅的詳細計算過程與大致徵收流程,合理計算好稅費能節省不少的費用除此之外,在註重信用的美國,你一定要按時繳納房產稅。

 

/美國地產網

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