gtag('js', new Date()); gtag('config', '118983626-1');

距離史丹佛購物中心七哩、帕羅奧圖十二哩、舊金山國際機場廿五哩、聖荷西國際機場廿七哩,開車三十分鐘可到半月灣和一號國道,幾乎就在中半島心臟地帶的紅木城Woodside區內的一棟獨戶豪宅,佔地三畝多,建坪一萬兩千平方呎,兩層樓四臥五套半衛浴。屋齡雖三十年,但用料實在,大理石地板、挑高帶水晶吊燈、美製建材與工藝以及法式大門,目前掛牌賣1699.9萬,似乎也不離譜,條件比它差的鄰近物件也差不多這價位,甚至還有建坪才三千八百平方呎的獨戶屋,竟然以兩千萬賣出,可見灣區並不缺出手闊綽的買家,但條件這麼優的這個物件卻掛牌七年沒賣掉,去年十二月上旬還去香港找買家,這是怎麼一回事?

 

這棟豪宅在仲介業很有名,因為它長年賣不掉,而賣不掉的主因是售價比蘋果股價還波動,隨著景氣好壞調高低,讓買家心臟受不了。如今到香港搞拍賣來找華人買家,Intero Real Estate的灣區掛牌仲介Kim Connor表示,屋主已搬出灣區,現正急於脫手,她說:「這棟會令人眼睛一亮的豪宅,淪落到拍賣並不是屋主有困境,而是尋求一個新機會,找些不一樣的眼睛來看這棟房子。」但這棟豪宅掛牌價也讓她搖頭,2001年首度進市場便以四千三百萬掛出,她認為太不切實際了。她說:「當你以四千三百萬掛牌賣不掉,然後就只能一直在那陪榜,房子會因此失去魅力。你降個一千萬之後,又來調漲售價,人們對這棟房子只會困惑。」

困惑可說是不分階層的灣區人一大共同特徵,賺得也不算少,但買得起的房子在那兒?財富擁有的也夠多,但中意的房子卻找不到?有錢也買不到,從前年底Trulia一份報告就顯現,內容寫道:「對有意購屋者來說,找房子並不容易。上個季度(2017/Q3),全國的房屋庫存四年多來同比下降幅度最大。可買的起手房和換屋房數量繼續減少,高級住宅的供應量則降到2013年以來最低水平。」

這份報告定義的高級住宅是指市場上最貴的前三分之一,這當然因地而異,以整個灣區來說,平均的高級住宅是至少兩百萬,若以那棟賣不出去的豪宅所在郵區94062來看,從2015年中就已進入三百萬,2017年中以後便由三百五十萬朝四百萬邁進。不過中半島畢竟豪宅比高級住宅多,在Trulia以城市為單位的調查報告中,南灣的聖荷西是全國高級住宅萎縮最嚴重的城市,同比減少了42%。這是非常異常的現象,因為過去該市的高級住宅供應減少很緩慢,例如2016減少11%、2015增加6%及2014減少4%,在正負十百分點之內的穩定狀態,但前年卻極特殊,而在Trulia的高級住宅定義下,前年底的這類型房價在250萬以上,讓Trulia的高級經濟學家Cheryl Young說:「就算很貴的房子很難找,但那裡卻幾乎可說沒有,即使你有大把鈔票也沒用。」

有錢也買不到房,催生出高級住宅的蓬勃商機。果不其然,加州高級房產公司Pacific Union隔沒幾個月,發表灣區住宅銷售量分析報告,去年二月整個灣區三百萬以上的高級住宅同比增長一倍,其中以Sonoma縣最誇張,這類住宅成長了175%,Alameda縣成長100%、Marin縣88%,除了Napa縣衰退43%外,灣區各縣都成長了二至六成間。那麼一百萬以下的首購族市場呢?很悲慘,可謂全面下滑,不管掛牌或銷售數。

去年二月整個灣區這等級房同比量縮了15%,其中又以中半島最慘,San Mateo縣縮減47%,Santa Clara縣縮減39%,難怪去年四月初在聖荷西Willow Glen發生了廢墟掛牌79.9萬的「駭人聽聞」房市消息,但重點是,掛牌不到一個月便以93.8萬賣出。房市專家都說這物件雖是火災廢墟,但位於市中心,又是獨棟房,那一帶這樣房子的行情都在一百一十到一百三十萬之間,而且多數買家都會買了後再重建,所以是不是廢墟不重要,location才是價值所在。然而在百萬以下物件越來越稀少的矽谷中心,即使是廢墟,有人想賣就不錯了,所以才能以溢價近兩成的好行情快速成交,反映出的不只是location,更應該是物稀為貴的搶手感吧。

雖然高級住宅缺貨,但一百萬以下房子更是少到連廢墟都要搶,新屋市場也是朝高級住宅方向興建,像去年不如歸去的Contra Costa縣Lafayette市經理Steve Falk,除了感嘆有志不能伸外,離職的主要原因之一,也是該市住宅興建方向走高級化,而非他主張的一百萬以下可負擔方向。一棟賣了七年的豪宅淪為燙手山竽,一間廢墟幾週內就搶不到手,location大家都不差,價格也許差了廿倍,但客群等級同樣也差廿倍,為何燙手與搶手這麼天差地別?房子是用來住的不是用來炒的,也許就是差別所在。

 

記者 Pegasus J. Juan

 

Leave a Reply

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.