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Martin’s Beach地主終獲一場勝訴
基本上處處挨打的Martin’s Beach地主Vinod Khosla,竟然獲得一場訴訟勝利。一位San Mateo縣法官發現,沒有證據顯示該物業前主人有設告示牌,與邀請訪客方式來讓公眾進入。 Related
Google花錢拿回Firefox預設搜尋引擎地位
Mozilla週二(11/14)推出Firefox瀏覽器重大更新,包括一些新功能和一位亦敵亦友的老對手:Google。 Related
Bloomberg說Airbnb第三季淨利翻倍創新高
這個年終購物季,Airbnb的Chris Lehane應該已未啟動便先笑開懷,因為他拿到該公司有史以來最好財務季報,越來越多訂房者利用這個平台,也越來越多城市加入這個革命性短租市場。 Related
Contra Costa縣向低收入家庭贈送兒童安全座椅
Contra Costa縣得到一筆撥款,用於幫助父母確保孩子在發生車輛事故時的安全。 Related
加州發佈醫用和休閒大麻規定
週四,加州發佈人們期待已久的醫用和休閒大麻規定。這些規定包括禁止混合大麻和酒精、限制大麻產品精神活性化學物質含量等內容。 Related
FDA近20年首批血友病內出血新藥
聯邦監管機構批准近20年來第一款防止某些血友病患者內出血新藥。血友病是一種遺傳性凝血障礙。 Related
是時候撣掉滑雪板上灰塵了
是時候撣掉滑雪板上的灰塵,把它們放進車裡了。 Related
Western Union向匯款欺詐受害者賠錢
如果你是Western Union用戶,並且感覺自己在過去13年中曾遭遇過匯款欺詐,那麼你現在可以申請來自Western Union一筆近5億元和解款的賠償。 Related

(接上期)前文提到,2012年以後,加州保障性住房項目債券過期,每年17億美元的資金沒有着落,各市政府就只好各自想辦法解決。2015年,東灣一些城市的市政府僱傭Keyser Marston Associates公司進行政策研究。該公司在研究報告中建議向開發商收取一筆所謂“保障性影響費”(affordable impact fee)作為對保障性住房項目的補償,對商業鋪面每平方英尺收費279美元,對辦公樓每平方英尺收費184美元。

各市政府認為,這樣高的收費會把潛在的開發商嚇跑,所以都以較低的標準收取。比如,Newark市政府向商業地產開發商收取每平方英尺3.59美元,而對工業開發商則收取每平方英尺69美分;Pleasanton市政府向商業地產開發商收取每平方英尺3.04美元;Fremont市政府只是向住宅開發商收取各種費用,而對商業地產開發商不收取費用。然而,西灣一些城市收取的費用要高得多,比如Cupertino和Mountain View市政府對每平方英尺辦公樓的收費分別為20美元和25美元。

最近,Fremont市議會正在討論一項向商業地產(包括寫字樓、酒店或商店)開發商收取保障性影響費的提議。與此同時,其它東灣城市也在考慮跟進加價。Union City市議會打算對出租房屋的開發商徵收保障性影響費每平方英尺至少12美元,並將自住房屋的保障性影響費調整為每平方英尺20-22美元。該市的市長Carol Dutra-Vernaci和市議員Emily Duncan希望立即徵收這筆費用。Duncan說:“如果我們想要為保障性住房提供資金,我們就應該站出來。”但是,市議員Gary Singh和Lorrin Ellis認為時機不恰當,因為目前還沒有開發商要在那裡建房子。他們建議,考慮到各種因素,包括附近各城市對商業開發商的收費標準,每平方英尺收費2到8美元比較恰當。

在Walnut Creek市,最近有一處稱為Riviera Family Apartments的保障性住房破土動工。這批出租房屋共58家,從1卧室的studio到三居室單元,分別建在680號州際公路和North Main Street之間一個狹長地帶的2片形狀不整齊的土地上,預計可在2018年內完工。這個總投資3700萬美元的項目得到了來自各級政府的撥款1000多萬美元,包括Walnut Creek市政府600萬美元,Contra Costa縣保護與開發部(Department of Conservation and Development)獎金200萬美元,以及加州住房和社區發展部(Department of Housing and Community Development)提供的280萬美元。另外,這個項目又從保障性住房和可持續社區的溫室氣體減排基金(Affordable Housing and Sustainable Communities’ Greenhouse Gas Reduction Fund)獲得了近500萬美元的資助。

保障性住房和可持續社區的溫室氣體減排基金是2006年通過的第32號州眾議院提案AB 32 “總量控制與交易”計劃(cap-and-trade)的一部分。該計劃針對不同行業設定最大排放限額,超標的企業需要花錢“購買” 污染限額。Riviera Family Apartments屬於保障性住房項目,又在設計中採取了一些環保措施,比如該社區居民可以步行或騎自行車到市中心購物,社區內設有112輛自行車的存放空間,還給每家免費發放3年的公共汽車乘車證等等,於是就有資格申請該基金。

Menlo Park市政府最近批准了Facebook公司總部的擴建計劃,興建面積96萬多平方英尺的辦公室空間以及地下停車場,可以增加約6550個工作崗位,條件是在5年時間裡捐贈2000萬美元,資助從Menlo Park到East Palo Alto之間15英里範圍內的開發項目。其中,780萬美元用於支持保障性住房(包括補貼教師、消防員和其他公共服務人員的房租),50萬美元用於支持住房相關政策倡議,85萬美元用於工作培訓計劃,1000萬美元用於在East Palo Alto的項目投資。East Palo Alto離Facebook公司總部不遠,是一個種族多元化的城市。2015年人口普查數據顯示,該市人口約29000人,收入中位數為52716美元,約有16%的人口生活在貧困線以下。

Menlo Park和East Palo Alto市政府高度讚揚Facebook公司這一不同尋常的捐贈是它致力於緩解住房危機的最大貢獻。但是批評者們認為,在一個住房平均售價超過100萬美元的地區,Facebook公司平均每年400萬美元的捐款能使多少人得到幫助呢?Facebook公司在本財政年度第三季度的銷售額達到了70億美元,實現了24億美元的利潤。它完全有能力,也應該做出更大的貢獻。

隨着房價飛漲,出租房屋的租金也大幅上揚,使得許多工薪階級家庭不堪重負。研究顯示,1980年到2014年,San Jose市家庭收入平均每年增長1.3%,而房租平均每年增長4.9%,導致一半以上家庭遭受沉重的房租負擔,就是他們的房租支出超過收入的30%。為了解決這個問題,許多縣市政府紛紛出台地方法令,試圖限制房東在短時間裡提高租金幅度過大。但是這個問題涉及面很廣,要想找到雙方都能接受的、既合理又適度的方案非常不易。

2016年4月,San Jose市議會在激烈的辯論之後修訂了租金控制法,把受市政府租金控制的1979年前建造的45820套房屋的年度租金最高漲幅從8%調低到5%,新建一個監管機構來跟蹤房租,並啟動一個調解機制來解決房東和租戶的糾紛。今年1月,新上任的市政府領導人要求審計長Sharon Erickson對新的租金管制政策進行審計。審計結果顯示,5%的租金漲幅上限並沒有給陷入困境的租戶提供足夠的緩解,因為這一政策允許房東將每年未使用的租金漲幅存起來,到以後使用,最高年度漲幅還是可以達到8%。Erickson認為這個條款破壞了對租戶的保護,建議將其取消。市議員Donald Rocha同意他的建議,並希望將1萬多套duplex也擴大到租金控制範圍。Erickson還說,由於新建的監管機構人手嚴重不足,可能無法達到保護租戶的目的。

另外,San Jose市議會最近以6:5的微弱優勢批准了一條“歷史性的”租戶保護法令。按照這個新法令,房主可以有12個理由驅逐租戶,包括不付租金、租賃違規、不當行為、損壞公寓設施以及業主自己想搬來住等等。同時,又為租戶提供2項保護,一項是所謂“just cause”政策,要求房東在驅逐租戶的時候必須給出充分的理由;另一項是防止房東將受市政府租金管制的公寓拆除。房東們說,新法律要求他們在涉及到租戶不當行為的時候提供證據,這很困難。比如要求其他租戶作證,他們可能會擔心不好的鄰居報復。房東們認為,這個新法令在短期內可能有幫助,但會產生長期負面影響,因為它會降低人們在San Jose投資出租房的信心。

一年前,San Jose市議會曾經有人提出過類似的保護措施,但是由於來自房東的強烈反對,加上當時的市議會以商業為重,所以那個保護措施甚至沒有進入討論程序就流產了。這一屆市議會由激進的政策制定者主導,出現明顯的向左偏移的趨勢,所以儘管市長和4名市議員投了反對票,新政策還是被批准了。據了解,這也是大勢所趨——加州的主要城市,包括San Francisco、Oakland、Berkeley、East Palo Alto、Los Angeles、San Diego、Santa Monica都已經有了這樣的規定。

聯邦政府給一部分生活貧困的家庭包括退伍軍人發放只能用來付房租的代金券(voucher),稱為Section 8。然而,有很多房東不願意把房子租給持有Section 8代金券的租戶,致使大約30%的代金券過期作廢。據Santa Clara縣政府2016年4月的一份報告,有826戶持有代金券的家庭無法找到住房,其中包括217名無家可歸的退伍軍人。

俄勒岡州、康涅狄格州和華盛頓特區等已經有法律規定,房東不得拒絕接受Section 8代金券。然而,類似的提案去年在加州議會辯論的時候遭到了房地產組織的強烈反對,加州公寓協會(California Apartment Association)在打敗該提案的過程中發揮了關鍵作用。

目前,Santa Clara縣政府的領導人正在考慮一項條例,要求所有的房東都能向持有聯邦代金券的租戶提供他們的房產。三家房地產集團聯合致信Santa Clara縣監管機構,指出:“強迫所有房東參與一項自願項目,是一種錯誤的做法。許多房東可能會選擇出售他們的房產,而不是被迫進入這個項目。”縣房地產經紀人協會主席Rick Smith說,迫使房東接受Section 8代金券會有很多問題,比如聯邦代金券租戶在搬離的時候額外要求嚴格檢查財產,這至少需要花費時間,說不定有較大的損壞,而這些租戶不承擔超出押金之外的賠償責任。

舊金山是在1990年代末實施類似法令的。被發現歧視租戶的房東將受到法律訴訟,這是一個沉重的負擔,可能很複雜,也很痛苦。2015年,市政府以違反Section 8法律的規定起訴了一位著名的房東。去年5月法官駁回了撤訴的請求,所以直至今日還沒有結案。舊金山市政府的律師Dennis Herrera當時說:“在保障性住房危機中,在住房問題上不公平對待貧困家庭和工薪家庭是不合情理的。”

(全文完)

記者 湯毅堅

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