多角度、細微處觀察金山房產銷售

根據來自Paragon Real Estate一份年終報告，在San Francisco，2016年那些被歸為「fixer-upper」(待修繕房屋）的住房實際售價平均比掛價高15%，平均銷售價格為920000元。這個價格不低，但與2016所有SF獨套住房銷售價格中值1325000元相比，還是有很大的折價空間。

Paragon還觀察了2016住房銷售中數個其他「特殊情況」住房銷售價格中值，包括帶電梯(4869000元)、能看到金門大橋(2569000元)和有酒窖(3050000元)等。它還觀察了可能降低房價的因素，包括沒有停車位(1150000元)和遺囑認證銷售(952500元)。根據Paragon，唯一降價幅度超過「fixer-upper」住房的是租戶佔用住房，由於租戶保護政策，這種住房以售價838000元的「很大折扣」價出售。

在城市平價街區中，有兩個街區的住房銷售量占到2016年城市銷售量幾乎40%。District 10 (Bayview、Excelsior、Portola、 Visitacion Valley) 銷售量占19%，District 2 (Sunset和Parkside) 以占18%緊隨其後。只有5%銷售量發生在高大上的District 7(Marina、Pacific Heights、Cow Hollow)，但這些地方的住房銷售價格中值高達3110000元。

公寓2016銷售價格中值為1095000元，TIC公寓為939000元，比獨棟住宅要低不少。提價因素包括灣景(1425000元)或者可看到金門大橋(1569000元)。再一次，遺囑認證銷售(730000元)和租戶佔用(790000元)住房銷售折扣幅度最大。此外，「藝術家使用」閣樓銷售價格中值為900000元。

迄今為止，公寓銷售最大比例在District 9 (South Beach、SoMa、Mission Bay)，市場份額達到35%，這沒有包括未在MLS上報出的數百個新項目公寓銷售數據。根據Paragon，這些新專案公寓銷售也集中在District 9，以及Van Ness Corridor和Hayes Valley。這些新公寓項目為公寓市場增加了大量的新供應，是造成公寓市場降溫的一個重大因素。

Paragon指出，獨棟住房也失去了一些熱度。但是，獨棟住房價格在可預見的未來應該保持高位，促成這一趨勢的因素有很多，其中包括：幾乎沒有新獨棟住房在建，以及已有住房平均持有年限中值為9年。9年的中值高於1987年到2008年期間6年的中值，更多房主選擇出租而不是出售。其他的因素還有嬰兒潮一代「老齡化」和工作變動減少。

「這一切歸納到一點就是對住房持續的強勁需求遭遇穩定下降的供應，即使2016年市場有所降溫，但買家之間的競爭會繼續推高房價，尤其是在更便宜的社區，」該報告總結。「已經佔據城市房產銷售類型主導地位的公寓則有不同的等式：一個冷卻的市場正在遭遇供應增加。公寓價格還沒有崩潰。但有最多數量新建公寓的區域已經看到小幅下降。」