淋浴盆漏水該誰買單修理

購房時,買主會在乎房子是否有受HOA管制,因為有HOA,就意味買下這房子以後,每個月要繳HOA費,一筆額外的支出。

所以對一般買主而言,房子有沒有HOA,以及每月需要付多少HOA費,也成為了他的考量因素之一。

其實,更深入去了解的話,房子有HOA所意味的,不僅僅是支出而已,還涵蓋一些與管制相關的問題如使用、維修、外觀方面的限制或責任。HOA是「Homeowners Association」的簡稱,集合住宅的特性,一個由屋主組成的管理委員會所營運、出於法律的要求而成立的組織。

多數亞裔平時持有「自掃門前雪,莫管他人瓦上霜」的態度,所以不常參與或理會HOA所作出的決定,只要不漲HOA費就好,其他什麼也別管。往往會有人埋怨HOA費如此昂貴,卻不去了解所繳交的費用到底被用到那裡去了。

一直到突然有一天,房子有損壞,或有重大維修項目,甚至於因房子漏水被樓下的居民起訴了,才恍然大悟提問,HOA是否應該拿錢負責修理,或是否有保險可以索賠?

到底HOA對於那些項目需要承擔責任,取決於幾個要素,端視房子損壞之處是否在HOA的責任範圍內,或損壞原因是否出於屋主本身的疏忽所引起等。借用以下陸先生的個案抽絲剝繭一番:

陸先生買下一個集合住宅,從未遷入房內,第一天開始就一直是作為出租用途。他的單位位於一棟5層樓高的集合住宅樓宇中的第3樓,曾經被其他屋主擁有一段時間,前任屋主在陸先生購房交割手續辦完之前,從未告訴他這房子曾經有漏水問題。

房子出租後不久,漏水的問題就呈現出來了。有一天,住在1樓的一位屋主向HOA投訴,說他的浴室天花板上長黴,而上層的空間裡頭含有大量潮濕,令他懷疑樓上其他住戶的浴室有漏,要求HOA對此展開調查。

HOA順藤摸瓜,沿著潮濕的線路追根到陸先生的浴室,把浴室地面的瓷磚掀開後,發現浴室底下的淋浴盆有漏,於是把矛頭指向陸先生,將一切責任推卸於他的身上,撇的一乾二淨。

陸先生不明白,依他的一般認知,屋主只需要為房子由內牆面向內的部份負責維修,其他的如房子的結構、外牆、鄰里共用內牆中間的空隙及屋頂一律應屬於所謂的「Common Area」(中文「共同領域」的意思),屬於HOA的部份,難道淋浴盆就不符合「Common Area」的定義嗎?對此眾說紛紜,莫衷一是,其實淋浴盆就處於一個灰色地帶。

除此之外,陸先生也會考慮,到底是他自己或HOA的保險公司需要出面理賠。而淋浴盆本身的修理,看來得陸先生自己掏腰包,因為這不在保單的範圍內。至於1樓的損失,還得查究1樓黴菌滋生的原因,才能斷定,而且還得看看到底陸先生所購買的保險有沒有包括租賃。

事實上,這個個案也另有環節,在發現淋浴盆漏水之際,不久之前,陸先生的房客因不小心忘記把洗臉盆的水龍頭關了,導致水槽過滿而溢水,大量的水從陸先生的住宅流入樓下單位,包括以上所提及的1樓住戶。這個由房客的疏忽所引發的事故也給予陸先生與該1樓住戶之間未來的訴訟帶來了一個扭轉。

原因是,房客在這種情況因純粹是自身的疏忽所造成的第三者的損失,完全由房客負責承擔,與房東無關,而由洗臉盆溢出來的水量遠遠超出淋浴盆的點滴漏水,所以若能證明該1樓的浴室內的黴菌的滋生是洗臉盆大量溢水所造成的,那麼陸先生唯一須要擔心的一件事就是把淋浴盆修好,而與1樓住戶之間的法律問題相形之下,HOA是否應否負責埋單修理淋浴盆,已經不顯得值得追究了,只要不須為1樓的損失負責。

雖然不同集合住宅區所擬定的「CC&R」(如同一個國家憲法的HOA的管制文件)對於「共同領域」所採用的定義如出一轍,大同小異,但常見的「CC&R」中不明確說明淋浴盆應歸誰負責維修,萬一不幸遇上淋浴盆有漏,導致樓下單位因此而損壞,不妨查閱「CC&R」看看是否有何漏洞可鑽,可以以HOA維修失職為由予以推託。

文:陳建友律師

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