常常當我在帶領客戶買房看房的時候，會遇到他們常問的一些問題，比如，為何在美國地處在同一個街區，又是同一個戶型的房子，賣價卻有著不同的差別？畢竟，對大多數客戶而言，房屋，是美國家庭當中的最大財務支出，也是大多數美國家庭的最大投資價值的體現。那麼，到底又有什麼我們無能為力改變的因素，會衝擊到我們房屋本身的價值所在呢？
對此，我匯總整理一些分析報告，暫且忽略當今經濟宏觀影響的大環境，只針對房屋難以修補的一些外在因素來分析考量，找出減損房屋價值的關鍵要素的九個方面。
房屋地下排水系統的損壞
儘管房屋普遍都有排水系統的保險，但如果你的房屋存在這種地下排放污水系統的損壞，依然會減損房屋價值的30％左右，這是曾經在佛羅里達州從事房地產投資和買賣的地產商Rob Arnold ，在過去五年裡的經驗所得。當在他為客戶購買房屋的時候，曾有30多戶的房屋檢查，出現不同程度的浴室或房屋地下排水的問題，他都會幫助客戶在賣物找回30％的修理成本費。
當然，不同地區，討價還價的價格區間會有所不同。如在我們舊金山灣區房屋非常熱銷的地區，此種案列的狀況就會有所不同，畢竟，更多買家競拍買房，就診家明明知道房屋存在一些紕漏，但為了得到房屋，與賣家也沒有太多討價還價的空間。但影響房屋價值的這一硬化，我們還是要清楚的了解到。
城市垃圾站和發電廠
根據相關市場研究人員的報告，在俄亥俄州克利夫蘭的住宅物業附近，查看五個市政垃圾填埋場時，發現其散發出的臭氣味道，足以將周圍物業的價值拉降5.5％至7.3％。所以說，垃圾填埋場在人口稠化的城鎮，就會衝擊到附近的住宅市場價格。而在人口稀疏的農村地區，這種影響基本上是微乎其微。
同樣的，依據我們加州大學伯克利分校的研究發現，距離電廠2英里內的房屋，其價值也會下降3％至7％。
喜歡囤積物品的髒亂鄰居
如果你住家的周圍鄰居，他們家的前院或後院，以及車庫，看起來雜亂，這也會導致拉低你房屋的價值。如長期沒有打理的後院，雜草叢生，房屋的外牆塗料剝落，車庫雜物堆放，等等髒亂差的狀況，都會波及到您的住房價值，拉低售價的5％到10。
嘈雜的鄰居
如果你的緊鄰是嘈雜的鄰居，那麼，不幸，這種外在的因素也同樣會影響到你房屋的銷售價格。根據評估研究所總裁Richard L. Borges在其博客上的評估研究描述到：“我看到很多情況下的一些外部因素，如住宅近鄰的鄰居，非常嘈雜，也會將房屋價值下降超過5％至10％。
所以，我常常跟購房者分享我們華人一個觀點，選對鄰居再買房，也是這個道理。“我們不能選擇家人，但可以選擇自己的朋友和鄰居”。因此，為了我們所投資房屋的價值應該知道我們的鄰居他們日常都做些什麼，以免鄰居的不良習慣導致我們住房價值的減損。
註冊性犯罪者
根據美國經濟評論2008年的一項研究表，如果你隔牆一棟房子，是曾被註冊性罪犯的房屋，那麼你的住宅價值也將下降12％。
美國是一個可以公開提供國家性罪犯登記出的免費信息審查，通常購屋者在買屋之前，進行社區性犯罪的查尋，然後再進入。如果該區或您的鄰居有性犯罪者被登記證明，also shall will reduce降低物業財產的價值。
差學區
挑選學區購買房屋，一向是華人看中的部分。沒錯，好學區會提升房屋的價值，相反的，差學區，也會導致房屋價值的折損。這一點對市場的影響不只在我們灣區表現得淋漓盡致，就算在美國其他地區或城市，也是有共共同的特點。
根據2010年聖路易斯聯邦儲備銀行的一項研究表明，“學校質量的高低，影響著房屋價格的攀升或降低。不幸的是，這種情況的另一方面是，封閉或低層次的學校，其附近的社區不太有吸引力，房屋價值更加傾向於價值的走低。
不尋常的顏色
當今的社會，我們常常說凡事要有鮮明的個性。但是，對於你住宅的顏色，又是買家會注意到的第一件事之一。，就像每人的行頭打扮一樣，如果你家的顏色在你的鄰居中脫穎而出，反而可能會破壞你家的售價。
房屋外在形像如此，內部也是這樣。一個鮮豔的粉紅色客廳可能會阻礙潛在的買家，因為他們可能無法在那個家裡放鬆拍照。換句話說，也是就是即將上市的房屋，內外裝修或在的修飾上，盡量大眾化，滿足大眾市場的需求。
噪音污染
如果你的住宅是靠近高速公路，火車軌道或機場，來自汽車車燈的變焦和不斷的噪音，火車嘎吱作響的軌道聲，飛機起飛或著陸的轟鳴聲，都會拖低了房子的轉售價值。
根據研究範圍的一項研究說明，“機場噪聲與住宅物業價值之間，在價值數值的顯示上乘的負項的關係。
綜上所述，是針對如何評估影響房屋價值的外在因素，當然，除此之外，還有許多難以囊括的因素，如過度升級裝修房屋，如添加游泳池或戶外廚房。其實，花費10萬美元的額外費用並不一定意味著房子會多出10萬美元的價值，相應的，也是減損房屋銷售的價值。當然，不管是我們買房還是賣房，都要清楚的了解自己的需要，同時也要考量清楚房屋周遭的外圍因素對房屋價值的影響，減少房屋投資價值的減損。
文/專業地產經紀人金娜
