向左向右？美聯儲提息對房地產市場的影響

現在，美聯儲已經提高了利率，這是過去十年來的第二次。那麼，這對抵押貸款利率及未來房地產市場意味著什麼呢?

在一些灣區經紀人的預期中，儘管抵押貸款並不直接與美聯儲基準利率掛鉤，但利率提升將刺激潛在購房者入場，因為他們想在2017年美聯儲更多提升利率動作前，鎖定處於歷史低位的抵押貸款利率。但另一方面，利率提升可能使得已經擁有低利率的房主在售房上變得小心謹慎。

房地產經紀人希望本週美聯儲升息將成為那些擔心失去機會買家的催化劑，很快把他們推入市場。

Bay East Association of Realtors當選主席William Doerlich說，未來數月「這將刺激市場。」「買家已經騎在牆頭上，嘴裡在嘀咕：是時間嗎?是時間嗎?」——利率提升就好像輕輕踢了一下屁股，說，「嘿，利率正開始上升。我們最好搶佔先機，最好跳過去，不然會損失一些購買力。」

但一位經濟學家說，在當前新環境下，預測買家和賣家心理是不可能的。「極有可能是鎖定低水準抵押貸款利率的房主不願意售房，」Santa Clara大學Leavey商學院經濟學教授Alexander Field說。「因為當他們開始尋找新住房時，他們不會再有那些低利率的好處。」

想準確預測抵押利率走勢是很難，但經驗老道的投資者可能都已經押下了自己的籌碼。

Field指出，抵押貸款市場在美聯儲基準利率提升實際發生之前已經對它的預期做出反應。他說，在週三宣佈基準利率提升四分之一百分點前，這些精明的買家已經跳下了牆頭。「回過頭看，在10月份買房子的是聰明人。」

特別是在灣區，獨棟房屋價格中值往往是出奇的高：根據CoreLogic房地產資訊服務商上個月的一份報告，Contra Costa縣$499,000，Alameda縣$702,500元，Santa Clara縣$940,000，San Mateo縣$126.8萬元。

30年期固定利率抵押貸款平均利率在10月下旬觸底3.47%，之後於上週上升到4.13%。這可能驗證了Doerlich所預測的潛在買家激發因素。

但上升仍然是相對溫和的一次上升。即使對Trump政府會採取何種經濟政策有種種猜測，但抵押貸款利率也只是大致回到它們在美聯儲前一次在2015年提息前的水準(這是自2006年以來的首次提息)而已。

抵押貸款利率不一定與美聯儲基準利率一起上下聯動。事實上，它們與包括10年期美國國債收益率在內的長期債券利率聯繫更為緊密。10年期國債通常被認為是國際市場動盪時的安全投資。2015年美聯儲加息後，抵押貸款利率上升了一點點，然後下降-並且下降得更多：在英國脫歐後，動搖的投資者將錢投入國債。

美聯儲預計在2017年還將提高基準利率兩到三次，它正試圖「搶先扼殺通貨膨脹捲土重來的可能性——把它消滅在萌芽狀態，」Field說。

這使得抵押貸款機構處在一個並不值得羡慕的地方：「如果他們沒有正確預測通貨膨脹率，而結果看通貨膨脹率更高，那麼貸款人輸了，借款人贏了，」他說。

如果貸款方繼續提高抵押貸款利率，那麼購房者，當然，將面臨更大的貸款月付額。這種情況對持有可調利率貸款的房主同樣如此。

這會抑制對房屋的需求——儘管 Field表示需求可能會保持穩定，「如果經濟仍相當強勁，失業率仍然很低，人們對自己的工作持有相當的信心。還有，如果Trump開始對基礎設施專案進行大筆赤字支出，並通過減稅來刺激經濟，那麼抵押貸款利率上升對房地產需求的負面影響會被抵消。」

Sereno Group住宅房地產銷售公司創始人兼首席執行官Chris Trapani說，他認為房地產市場將在短期內受到美聯儲利率提升的激發，近期抵押貸款利率會上漲。

在習慣低利率多年後，他說，「人們只是在想利率將永遠停留在3或4%，我認為這使一些買家落入那種昏昏欲睡的狀態，在某種程度上。他們沒有感受到任何貸款的緊迫性。現在他們在想，「嗯，等一下，我最好去做點什麼，把它鎖定。」