房屋買賣時最易犯5大錯誤

 

house錯誤1:買房時,認為經紀人可以取代律師

在一個地產買賣中,除非經紀人也具有律師執照,經紀人與律師所扮演的角色是可以劃分的很清楚的。經紀人是促成交易的仲介,而律師卻是法律方面的守護者。雖然兩位專業人生所追求的目標是一樣的,那就是協助客戶買賣成功,但從付費方面來說,他們之間是有利益方面的區別的。律師的報酬是完全不依賴於交易的成敗的,而交易若做不成,經紀人就一分錢也賺不到。

事實上,交易中的任何一個階段,都牽涉到重要的法律問題,只是消費者未必意識到其關鍵而已,一直到有一天發生嚴重的法律後果,那時候才領悟就後悔沒及了。事實上,連擬定出價單之前,或與對方談判買賣條件時,都可以事先徵求律師的專家意見,如何在不失去買家競爭力的情況下,幫買家量身訂做、擬定標準製訂合約內沒有的附帶條件。

經紀人雖可以幫客戶填表,卻不能夠合法地代買家用自己的文字擬定特殊條件,或提供任何法律顧問。一般人可能不知,「從事法律行業」的定義廣泛,它包括提供法律咨詢及準備合約,嚴格而言,經紀人若準備文件時超越了填表範圍,此類服務是犯法的。若使用的文字不代表買家的意願而造成買家喪失法律權益,經紀人是不僅會被告有疏忽,而且還會被告無照從事律師職業,冒險被判雙倍賠償。

錯誤2:找雙重經紀,以為可以幫賣家省錢

「Redfin」曾經做過民調分析,從2011年1月至12月期間,9個州22個縣,共至少23萬以上交易中,用雙重經紀的賣家比不用雙重經紀的賣家平均少拿了1.6%的價錢。例如,以一棟30萬市價來說,用雙重經紀的賣家就少拿了$4789的價錢。絕大多數的經紀人會認為選擇雙重經紀是買家自擔風險。但是,令人吃驚的是民調顯示,事實上真正吃虧的是賣家!

錯誤3:買了產權保險,以為就沒有問題了

保險大致上只保所有權的連續性。產權保險與其他種類保險沒有兩樣,保單會規定承保範圍,一般也一樣會陳列不保項目。萬一成交後,買家因產權問題,如土地界線爭端,被第三方告上法院,若所購買的產權保險是屬於基本的種類,那很可能保險公司就會拒絕理賠。

錯誤4:「現狀出售」,以為可以免除賣家義務告知責任

加州地產買賣交易中,「現狀出售」的意思是指,買家不能夠要求,讓賣家負責修理房屋的缺陷,來作為買家買房的前提條件,也就是說,假如買家房檢中發現屋頂漏雖,買家雖有權對房子狀況不滿而放棄購買,卻不能夠堅持賣家修理屋頂。相反,若買家檢查房子時,沒發現有漏水,但是賣家知道屋頂曾經漏過水,那麼,賣家有義務告知這個事實給買家。

錯誤5:貸款不通過,以為肯定可以領回訂金

除非買家是以全現金來購買房子,一般買家會在買賣合約書上註明:若買家申請貸款沒有通過,買家可以向賣家提出解約,並且拿回訂金。

通常合約裡頭存在著一個條件,就是規定買家在一定的時間內必須完成貸款的申請(一般是17天)。否則,賣家有權力要求買家放棄「拿回訂金」的條件。這時,買家必須在2天內,書面放棄這個解約條件,否則賣家可以拒絕再繼續履約,這個程序被地產界稱為「remove contingency」。

當面臨賣家提出的「remove contingency」的要求時,買家應該採取什麼行動,這是個關鍵法律問題。這時,買家身邊的專業人士,包括買賣及貸款經紀人及「Escrow」在內,如果是守道德的話,他可能會如實的告訴買家「remove contingency」的嚴重法律後果;如果碰上不守道德的人,就也許會不僅對其法律後過默不出聲,反而會急催買家放棄貸款條件。買家一旦「remove contingency」,即使貸不到款,訂金最終還是不保。

文:陳建友律師

Leave a Reply

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

%d bloggers like this: