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2013「屋主人權法」推動房市,功不可沒

房市已呈現出復甦的跡象,好消息一一接踵而至。加州房價已逐漸上揚

,而法拍率已降至自2007以來的最低點,房貸利率雖已連續四個月緩慢的上升,但是仍然維持在歷史性的低點,灣區的租賃市場連續兩年平均增長了百分之二十五之後,已開始有持平的趨勢,意味租客已開始傾向以購屋為解決個人住房的問題。同時,除了家庭年收入四十萬以上的「富豪」外,房產稅務優惠經過「財政懸崖」解套後,大致上原封不動。更引人注目的重要消息是,主流開發商已如2007時期般大量的購地,準備建新屋。從很多層面來看,房市已經回春,可說是無可厚非的事實。有專家認為,「屋主人權法」是房市復甦的隱形推動力。

去年7月3日,加州政府通過並由州長布朗簽署了「屋主人權法」(Homeowners Bill Of Rights),今年年1月1日正式生效。該法的主要受益者,原則上是全加州面臨法拍的屋主,但是從大層面來看,卻是全體的加州居民。眾所週知,大量法拍屋湧入市場會貶低房價,有礙於房市的復甦,而房子是大多數人累積財富之處,房子貶值有損消費者的信心,則影響經濟的成長。

該法律的目的在於克制銀行的不當法拍行為,簡稱為「濫拍」。銀行的「濫拍」行為於2009年最為猖獗,尤其嚴重的問題是「雙軌道」法拍政策(Dual Tracking),它是指銀行一方面協助屋主修改貸款或短售房子來避免法拍,另一方面卻馬不停蹄的完成法拍程序。這個政策已成為了過去法拍率迅速增長的「罪魁禍首」。

其次,就是銀行的虧損減輕部門(Loss Mitigation Department)因人手不足,而缺乏單一接觸點(Single Point Of Contact),。案子由數位職員經手處理。這往往不僅帶來銀行與屋主之間的溝通失敗,而且也導致文件遺失。例如,屋主經常遇到不同銀行職員接電話,他們提供不一致,甚至於相反的訊息,或屋主被告知文件已經齊全,然而過幾天後卻接到通知,要求補件,同樣一份文件,經常要傳送好幾次才最終能確保已送達。

「屋主人權法」的宗旨在於改革加州法拍法律,以確保屋主在某一個程度上能夠為住屋保留一個主權。如果不幸因自己或親屬失業、生病、或死亡,而遭遇財務困難,最後付不起房貸,而面臨法拍,這個法律給予屋主一些時間,考慮是否在不經法拍的情況下,將房子脫手。

如果決定不脫手,屋主會具有充份的機會,試圖申請修改貸款,利用降息或本金或降兩者的方案,把月付減低到可負擔的程度,調降之後的月付,在許多政府支援的方案下,一般不可超過每月份毛收入的30%左右。若申請修改貸款不成功,則仍然有機會完成短售,以避免法拍。雖然短售或法拍之後,屋主是保留不住房子的,但是,從未來重返房市購屋的角度而言,短售比起法拍好得多,一、短售之後,屋主只需等兩年,即可再合格申請具有政府擔保的低利率傳統房貸,反之,若讓銀行完成法拍,則要等長達七年的時間才能享有此資格,二、為了鼓勵短售,政府也有所規定,短售後,屋主的信用記錄不會因曾經短售而遭受嚴重衝擊。

鑑於以上原則,「屋主人權法」,針對法拍程序作出改善,備置多方面的時間及通知等嚴格要求。新法規定,銀行開始法拍前,必須以書面及電話的通知,給予屋主選擇,利用修改貸款(loan modification)、短售(short sale)或不經法拍放棄產權(deed in lieu)等方式,來解決法拍問題。

新法嚴格禁止「雙軌道」法拍政策。一旦屋主獲得適當通知,而且已經選擇以修改貸款的方式來避免法拍,銀行就有義務馬上停止法拍,但前提條件在於屋主的申請文件必須齊全。根據「屋主人權法」所提供的定義,只要屋主在銀行指定的期限內,準時把所有銀行具體要求的文件傳遞給銀行,屋主的修改貸款申請文件就算「齊全」,意思就是說,銀行不能隨意藉申請文件不「齊全」為由,拒絕停止法拍,出爾反爾。一旦文件被銀行肯定為「齊全」,申請檔案就被轉入承銷部門(Underwriting Department),進入審核階段。一般需要等候幾個月的時間。這段期間內,承銷人員可能隨時向屋主要求補件,並證實屋主是否合格修改貸款。審核過程中,銀行必須撤銷所有法拍程序。

假如屋主被鑑定不合格修改貸款,銀行就必須發出拒絕書給屋主,而且列出具體理由, 並通知屋主有權及如何上訴。同時,拒絕書也必須解釋,屋主可以選擇透過短售或其他途徑來避免法拍。銀行發出拒絕書30天以內,不可以繼續法拍。但是,過了30天,若屋主不及時為修改貸款提出上訴,或者要求透過其他途徑如短售,避免法拍,銀行就可以繼續法拍房子。

事實上,加州立法單位曾經於2008年通過法案來緩衝法拍局勢,但該法律缺乏威嚴及阻止法拍的實質效力,且允許「雙軌道」法拍,儘管銀行不遵守該法,屋主也只能乘房子還為經過法拍現場進行競標之前,向法院取得禁止令暫停法拍,銀行能夠輕易糾正後繼續法拍。若銀行違法把房子法拍掉,屋主無權要求銀行賠償金錢上的損失。

但是,新法與舊法有天地之別。屋主若因銀行違反「屋主人權法」而遭受損失,則可索取「實際經濟損失」的賠償,不能追討精神損失,但可另加上律師費。若屋主能夠證明銀行是蓄意違法,則可追討高達3倍的「實際損失」,最低賠償金額為5萬元,再加上律師費,這意味連「溺水」受害屋主都至少可告5萬元。「實際經濟損失」與「實際損失」的區別在於後者可包括精神損失。

可見新法設有多重法拍障礙及嚴懲處分。許多大銀行例如大通、美國及富國等銀行,早已在新法一通過但尙未正式生效之前,為了給予充份的時間適應,已經逐漸放棄「雙軌道」政策。儘管如此,仍然有一些小銀行或融資機構還未及時糾正。

故屋主若不熟知「屋主人權法」並懷有警惕,就會無意中冤枉被銀行法拍房子,喪失了決定自己住宅的「命運」的主權。

文:陳建友

圖:mlslistings.com

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