房地產反向操作理論專家的案例分析

今年底將至,明年是漲勢還是跌勢,沒有人能現在就下定論;不過,事情也不是定會無法臆測。邏輯上來說,判斷市場是漲是跌,關鍵在投資者判定漲跌的機率大小;當然,只要投資就一定有風險存在。投資者在投資房地產之前一定要先評估自己對於風險的承擔能力大小、經驗法則、和投資者先天上的勇氣(guts)。

「經驗法則」,簡單的說,就是指當房地產平均價錢上揚到經濟所難承受的漲點,就容易形成眾所周知的“泡沫化”;反而言之,房地產平均價格的貸款負擔跌至超過中產家庭平均收入的三份之一, 即表示房價就有反彈的空間,就如同皮球摔在地上,摔得重就彈得高,從之前買賣房地產的觀念是”location, location, location”, 現在是 “timing, timing, timing”,最重要的經驗就是「one step ahead」。

譬如說,當你聽到或感覺到房價漲了,其實,房價已經漲很久了,真正賺到很多錢的投資者,絕對不會人云亦云,而真正會賺很多錢的人是“反向操作”的實踐者,在一片喊跌聲中,去收集房子,等別人喊漲,跳進市場中漲房子時你把收集的低價房子賣給他們來賺取最高的利潤。

當代最有名的“反向操作理論專家代表是Warren Buffet 和George Soros, 他們一直在投資上蓬勃發展。Warren Buffet是一個反向理論的完美操作者,很多人認為他是世界上最成功的投資者,在2008年被福布斯評為世界上最富有的人,他的淨資產估計約 620億美元。George Soros,在1992年冒著 100億美元的單一貨幣投機活動時,他賣空英鎊。後來,他的投資產生10億美元的利潤。他的淨資產估計在110億美元。這兩個人對世界經濟產生了很大的影響,許多國家的投資政策採取他們的策略和建議,來提高他們國家的財務狀況。這兩位專家在他們的一生中,堅持反向操作理論,始終是成功的。

另外一個經驗法則是,「 weak hands vs. strong hands、弱手和強手的道理」。2008年開始,許多屋主(弱手)因為各種原因無法保住自己的房子,一棟一棟的被銀行查封、回收、拍賣。最後,這些法拍/銀行屋被經濟能力強的自主買主或投資者(強手)買入。房子從弱者手上轉入強者手中。即所謂的,The stronger buying power, the longer holding power,房價在強者手上,絕對有止跌的作用。

最後是demand and supply 的平衡原理,今年5月底以後,政府的tax benefit 結束,房子的demand突然之間下降許多,加上市場的銷售屋(supply)數量仍多,買主選擇很多,房價就相對地下降,造成2010年第三季度反常的房價下跌;因此,有能力購買房子等賺錢的投資者可以趁房價疲軟時開始收集房子。幾家主要大銀行,如GMAC, JP/Chase,已經減緩查封回收的process速度。在不久的將來,銀行屋的supply會明顯下降,再加上奧巴馬總統的經濟方案若有果效,失業率不但緩和且大幅下降,Demand就自然增加;到時候,跳進房屋市場和人搶房子,還不如現在就開始收購房子,等機會賺大錢,你覺得呢?

下集推出現今低迷的房屋市場3百萬能買什麼?

10個富人9個投資地產起家。您想知道聰明的投資者如何善用資金投資地產達到迅速致富的目標。地產投資專家Sonia Chiou目前服務於超過30年地產投資經驗的Liberty Asset Management Corp.服務並擔任北加州地區經理。為老中讀者提供系列性的投資專欄,敬請拭目以待。有關任何地產投資的問題,歡迎e-mail至  Sonia@libertyamc.com 或  650-526-8255詢問個案投資機會

Leave a Reply

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.