問：我和朋友合資買了間房子，現在都是由我與家人同住，他並未住這房子。近來，我花了2千元整理房子、做庭園、翻修浴室，但我並沒將收據給朋友看。可是，我覺得，這是我們共同買的房子，他理應該付一半的錢，請問該如何處理？

答：在很多州對於兩個人合買一屋，其中一個人修房，另一個人是否要付一半的修理費規定的不很明確。如果當初夠買房屋時已簽下契約言明一人一半的修理費用，法院是可強制執行的，口頭答應與書面契約一樣，有相同的法律效力，來保障雙方。

如果這房屋是出租給第三者的話，你和朋友各付一半就理所當然。但依你的案例，這房屋是由你和家人共住，修理房屋改變的是讓你生活上更方便或更舒適，而要你朋友付一半的修理費用就成了事情的焦點。 Continue reading “地產問答專欄” »

文：Sonia Chiou

對於今年的房屋市場，眾說紛紜。

時間稍縱即逝，又是新的一年。古語云：“一日之計在於晨，一年之計在於春”。送走了2011年，在迎接2012年的此時，各位投資人是否回顧去年的投資利潤回收，來調整今年的投資策略呢？

在住宅及商業地產來說，2011年是一個收集、買進房產的年度。如果投資人去年的策略是買屋，加以fix或remodel之後，立即上市出售。那麼扣除一年的辛苦，回收的利潤大約在10%～15%，甚至更低，尤其在bay area。當然，有一些極少的特例，投資人可能有機會回收超過20%的利潤。這是因為2011年，基本上房價上下波動不大，以致flipper的利潤回收不太明顯。

但如果投資人是出於房屋出租的策略，其重點在收集低價房屋，利用出租的租金來抵貸款，或收取現金。那麼，這類的投資人，一年下來，應大有收穫。出了擁有房屋資產，也回收了因租金所產生的利潤。

2012年的經濟及地產市場與2011年相比，大致上不會有太大差異。除非Obama政府會因選舉之故釋出相關的政策，則地產市場可能回頭大的波動。畢竟，政策影響經濟，這是亙古不變的道理。所以，2012年也是收集買進地產的時機。

“Cash is king”。現在手上握有現金的投資人，是市場上的王牌。

那麼到底要買哪一類的地產最合適呢？答案是：因人而異。因金額的大小而有不同的策略。

我想，各位投資人都會同意，金額少就做小成本投資，只要是搭上這波地產投資機會，小錢也能立大功。房地產市場不會永遠低迷，總會有撥雲見日的一天。雖然這不會在一夜之間發生，不過，很快地就會發現，房屋漲價了。只是，不要後知後覺，甚至不知不覺。就在今年就要準備，而且開始。前兩年如果都在觀望的投資人，2012年是收集買進地產的最後時機了。

倘若投資人擁有500萬以上可動用的資金，那麼選擇性就大了。這類型的投資策略應該是以商業地產為主要項目，因為商業地產的利潤空間較大，也因為競爭者較少，在取得成本上，容易議價。將來經濟好轉後，上漲空間也較不受限值。

經過這幾年的great depression，酒店的盈利多少都受到影響。許多酒店的短期高額貸款又即將到期屆滿，必須出售求現。再加上有能力的買家十分有限，因此議價空間大，相對地可以取得價廉物美的物業。我時常告訴我的投資人：“地產投資是在買進的時候，就知道已經賺錢了。”再則，這類物業又能取得商業銀行的貸款，降低投資成本，更可說是“如虎添翼”了。

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文/Daniel

先來回顧一下2011年，人們本以為2011年美國經濟可以穩步回升，誰曾想很多突發事件（經濟、地緣政治、自然災害等等）讓很多本打算買房的人感到迷惘，只好繼續持觀望態度而不敢輕易入市。回首2011，真是多事之年：美國首都華盛頓D.C.地區中期選舉，美國眾議院權力對換，日本3.11大地震、海嘯及其引發的核事故，阿拉伯之春及其推翻現政權的骨牌效應，油價的飆升，歐元區主權信貸危機，美債上限之爭及最終導致美國喪失AAA評級，以上諸多不確定因素造成股市的反復無常，等等。所有這些都極大地挫傷了消費者、投資人和商家的信心，令全美經濟在2011的成長低於預期，更讓經濟復蘇步履維艱，甚至引發全球經濟學家對世界經濟可能二次探底的擔憂，并紛紛降低他們對2012年的預期。

那麼2012年房地產市場的展望究竟如何呢？

• 雖然經濟二次探底的可能性在增加，但最有可能的情形是經濟繼續緩慢增長，預估2012的GDP增長為1.7%至2.0%左右。
• 房地產市場將繼續在底位徘徊，銷售額及成交量大約與2011年持平或略有增長。與上一年相比，2011年比2010年下降了0.1%，而2012年若保守估計則比2011年增長1%左右。
• 縱觀全美2011年的房市，平均房價比2010年又降了差不多4%，而2012年的平均房價則會小幅增長，比2011年成長1.7%左右。
• 可喜的是從2011年底至今，一些經濟利好數據（比如就業率增加）令人振奮，不但提升了購房者信心，連房屋開發商的信心指數也是2007年以來最高的。如果利好趨勢能延續下去，那麼2012年房屋市場比2011年成長2% ~ 5%也是相當可能的。

總而言之，2011年諸多因素導致房地產市場躊躇不前，但願2012年沒有太多不確定因素和突發事件，希望讓人大跌眼鏡的房屋低價位和史無前例之低的貸款利率能激發購房者的買房熱情，從而帶動房地產市場逐步走出低谷，畢竟這樣抄底的機會不會永遠存在下去。

林博格地產貸款公司負責人Chaochine Lu在老中商情專訪中，提出如何在景氣不好的時候做最少的預算及安全的地產投資來獲利。請欣賞老中商情語音節目。
該公司聯絡電話為408-667-0668 20370 Town Center Ln. # 153 Cupertino CA 95014

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該公司聯絡電話為408-667-0668 20370 Town Center Ln. # 153 Cupertino CA 95014

6，7 月房屋買氣上升，是源由於房價降低，低貸款利率及短售屋的交易。這些因素都有利於首次購屋或自住屋的買家，但對於做短期投資，想賺快錢的投資者，可能會覺得利潤及時間上都不如預期的報酬率。

因此目前的房市不太合適做短期投資的買家，不過對於長期出租及自住的買家，仍是利多的局市。因為，相對於2007的最高點，現在的房價大約是當時的一半的價錢。除非，未來的美國政府宣告破產，否則，房價將有漲回200倍的潛在機會，所以說，長期投資，現在仍是好時機。

雖然，目前利空的消息多於正面消息，然而對於有充足資金的投資人來說，在房市較低迷的景況下，更有還價的空間。因此，仍有許多投資人還是活絡在日前的房屋市場上。畢竟，這是美國百年來難得出現的經濟大蕭條。 Continue reading “與錢共舞，坐擁利潤” »

二十世紀三十年代大衰退之後，房地產市場看上去就像一個與風頭正勁的麥克泰森鏖戰12回合之後的98磅弱者。

然而，當時的市場環境觸發了一個後大衰退繁榮，這個繁榮保持了房地產市場連續65年的增值。根據一位專家的看法，這將再度發生。
Continue reading “投資房地產的五個理由” »

由於賓拉登的身亡，不愧是替美國打了一針強心劑。許多學者都看好美國經濟應該否極泰來，至少破冰逢春的日子是該到了。事實上，在房屋市場上，敏銳聰明的投資人總在總所周知之前已洞察先機，先進場收購房屋了。這就是我常常強調的“Contrarians Theory” 反向操作理論。 Continue reading “與錢共舞，坐擁利潤” »

根據房地美的每週調查，最近一周的抵押貸款利率大多走高，平均30年期抵押貸款固定利率輕微上升至4.87％。

美國抵押貸款利率一般跟債券收益率，都與國債價格呈相反走勢。 今年房價相去與去年最低迷時已逐漸攀升，價格反彈反應出經濟的不確定性。

先回顧，我對前兩年的地產市場分析：2009年2月，是這近幾年住宅地產的最低價，地產一遍衰聲，幾乎無人看漲，當時，我對投資者說“是時候，收集房子，等房子一漲，就順勢賣掉，賺快錢。”那時，相信我的策略的投資人，幾次進出市場，2年下來，相信已不少利潤在手上了。2010年，我告訴投資人，賺快錢的時機不多了，大概會在年中漸漸消退，頂多到年底。不出所料，去年7月，地產的retail市場不如往年，出現想賺快錢的投資者，必須降低利潤求售。 Continue reading “掌握正確的投資策略” »